别让对长租公寓的好感困在爆雷里

编者按：本文来自微信公众号“袁国宝”（ID:yuanguobao1982），作者：袁国宝，NewMedia新媒体联盟创始人。本文内容36氪经授权发布。

当一个行业沦为投机者的天堂后，频繁的爆雷事故也就很难避免。

近日，有媒体爆出，重庆某中介公司疑似跑路，至少牵连数万人和上亿的资金。

而这样的事情在近期频频出现在人们的视线中。

8月27日，杭州友客公寓爆雷；29日，杭州巢客公寓爆雷；31日，上海岚越公寓资金链断裂。据《IT时报》的报道，这一轮的爆雷潮，涉及到房源超10万间，受影响的租客和房东成倍于房源数。

而在今年上半年，已经有16家长租公寓品牌倒闭，长租公寓行业扩张速度趋于停滞，部分品牌门店开店数量呈现负增长。

经过十余年的发展，长租改变了很多人的生活体验，让人们在经济条件暂时不允许的时候，依然能够获得更好的居住体验。但为什么这样一个行业突然变成了危机四伏呢？

根本原因就在于，这个行业发展的太快了。快到让太多的投机者看到了“赚快钱”的机会，于是，互联网公司来了，地产商来了。最夸张的是，做P2P的那一拨人，也来了。

这些投机者的涌入，推高了行业风险，也让租客和业主心中惴惴不安。长租到底是怎样的存在？难道选择租房前，还需要做背调么?

长租，最核心的一个词就是“长”，需要奉行的是长期主义。但目前整个行业中，充斥着最多的，还是一批希望赚快钱，想捞一票就走的人。

而长租公寓目前的这种情况，在几年前的共享出行、共享充电宝、新能源车等行业都反复出现。事实上，爆雷的情况在各地上演，很多吃瓜群众甚至发现，这不就是P2P的套路被应用到了地产圈么？难道这也算是“降维打击”了？

其实，很多公司在爆雷前就已有端倪。很多进入这个行业的人，在一开始筹划的，就是什么时候跑路。比如，一家名为成都乐怡家科技有限公司，这家公司于今年4月27日成立，8月24日就携款跑路，从开始到结束，不到4个月时间。

综合来看，爆雷的企业通常不难识别。首先，为了抢夺房源和租客，迅速扩张资金池，这些企业不惜以“高收低租”的模式，亏损换取业务量的提升。喔客、沃客、巢客都是这样的模式，这样也就让企业从长租公寓业务，变成了“庞氏骗局”。

其次，为了增加杠杆，这些投机的企业甚至会让每个租客通过现金贷的形式缴纳房租，这样短期内就可以迅速积累一大笔的资金。

从本质上来看，租金贷/现金贷的本质是为了减轻了租房者的经济压力而推出的一项金融产品，一旦成为房屋租赁机构套现的工具，那本质上就是P2P。

其实早在去年12月，住建部、国家发改委等六部门就已经联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规定住房租金贷款金额占比不得超过30%。

然而，除自如等少数头部企业外，市场上大部分企业都存在租金贷比例过高的问题。蛋壳公寓甚至在招股书写明，通过租金贷获取的租金预付款，占公司租金收入的80%。

而从开始就做好了跑路的准备，这些企业提供的产品也很难实现提升用户居住品质的目的。这些企业获得的房源，基本不投入硬装和软装，还缺少服务，房源仅仅是为了扩大资金池。

因此，爆雷意味着行业洗牌的开始，也只有这样，整个行业才能够向好发展。在爆雷前，长租公寓已经逐渐变成了一个“劣币驱逐良币”的混乱秩序市场。大量重运营的企业，不仅在市场竞争中处于劣势，还要承担被“污名化”的成本。

所以，频频爆雷，在某种程度上标准着整个行业正在回归理性。

其实，行业发展到一定程度，就一定会出现一轮行业洗牌，不管是出行、电商还是共享单车，都经历了飞速发展、行业洗牌和回归正轨的过程。

长租公寓行业的洗牌恰恰说明，这并不是一个没有门槛的生意。面向未来，整个租赁市场需要的高品质的产品和服务，以及强大的资源整合能力和健康的市场秩序，那些在疫情影响下体现出坚韧生命力的平台，才符合未来市场发展的需求。

从产品的生命周期理论来看，现在的长租公寓市场，还处在成长阶段。在这一阶段，长租公寓的产品已经得到了市场的验证，并且已经有着一定的用户量和知名度，在很多用户心中，长租公寓依然是很多消费者的首选。

据新华网联合长租平台自如共同发布的《中国青年租住生活蓝皮书》，2019年中国长租行业市场规模预计达到1.74万亿元，同比增长9.9％，未来几年中国长租行业的市场规模将保持持续增长的势头，预计在2022年达到2.26万亿元，2027年将达到4.97万亿元。另一方面，“房住不炒”的楼市政策，也势必让整个租赁市场从长期来看更具有活力。

在这个时候，行业进入调整期，对于整个行业的长期发展来说，是一个积极的信号。当潮水褪去后，只有长期主义者才会活的更好。

目前，分散式和房企式的经营模式下，都有理性的精耕者在拓展自己的业务边界。

分散式+集中式规模头部的企业，最大的是大家比较熟知的自如。自如2011年作为国内房地产中介巨头链家集团的内部创业项目成立，2015年开始独立运营，目前成立已近9年。

一方面，自如把房屋租赁整个流程完成线上化，也围绕租出推出保洁、搬家、维修等生活服务。再者，自如也先后完成40亿元A轮，软银领投10亿美元等融资，至此自如估值已达66亿美元。

饶是如此，自如也在坚持精耕理念，仍旧于今年疫情影响下，对少量业主协商降租金。今年6月，疫情的反复为行业复苏带来不小挑战，为了避免“租售倒挂”影响行业长远发展，一些长租平台与业主通过协商，调低租金价格促行业的长期发展。而在部分业主降价之后，自如也推出“亿元补贴”活动，对指定房源，符合相应条件的租客可享受住一年最高免2个月租金，自如整租对指定房源享受最高住一年免1.6个月租金，租金甚至低至7.5折。

而在房企式企业中，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓也都在市场上取得了不错的发展。龙湖冠寓一季度新开房源1729间，占总新增开业量的14%；旭辉领寓新开业规模也达到1500间。

今年5月18日，阳光城集团旗下在福建的首个公寓――厦门阳光城睿湾度假公寓式酒店开业。至此，目前阳光城集团在全国已有4家高端公寓产品，分别布局于上海、西安、厦门。北京首都创业集团有限公司2020年公开发行住房租赁专项公司债券(面向专业投资者)完成发行。

消息显示，本期债券实际发行金额10亿元，票面利率为2.68%，期限为3年，起息日2020年5月18日。本期债券募集资金全部用于住房租赁项目建设与运营。

长租行业不可以被一刀切，认真经营的企业应该被看到。不能因为短期机会主义者的搅局，就因此否定了整个行业的价值。

长租洗牌后，行业的长期主义者已经有了更多机会来实现更大的社会价值。

“房子可以是租的，但生活必须是自己的。”在追求美好生活的今天，长租依然是必不可少的模式，也依然能够在城市居住中扮演更加重要角色。这个行业，未来会变得更好。

长租公寓的出现，本身就是顺势而生的产物。2016年底，中央经济工作会议中提出“房住不炒”，在大环境的加持下，以自如为代表的新租房时代，长租行业成为了长期主义，是当下租赁市场不可或缺的一部分。目前，整个长租行业已形成了头部企业集中的市场格局，而频繁的爆雷，也让这场“淘汰赛”进入了下半场。

长租业务考验的是企业的综合运营能力，年轻人越来越接受租房，并把租房作为生活的一部分后，也只有秉承着精细化运营的长期主义者，能够在这次淘汰赛中生存下来。

根据《中国青年租住生活蓝皮书》中的数据显示，近年来业主与自如签约的房屋托管平均时长，从3.2年增长至5.06年，增长58%。房屋托管时长占比上，61%的业主选择的4-5年的托管时长，同时也有近一成的业主选择将房子交给平台6-8年。如何满足业主需求，提升租住服务的价值日益凸显，“高品质服务”成为自如发展的核心竞争力。

以自如为代表的长租平台不仅为年轻人提供了更具品质的租住环境，还提供了更多元的附加值。针对不同人生阶段的人群，自如还推出了“海燕计划”、“惠蕾计划”等公益活动，并从文化生活、社交生活等各个方面为自如客提供助力，累计举办超过6000场自如客活动，连接城市青年的热爱与归属，让“创享品质生活”的品牌主张成为了自如的社会使命。

居者有其屋，是中国人一直以来的梦想。而对于美好生活的追求，是人们在新时代的新追求。

今天，住的好一点，是每个年轻人的追求。而长租无疑是预算有限的前提下，年轻人的最好选择。这个行业，理应比现在发展的更好才对，不是么？