贝壳2021年GTV同比增10.1% 经营管理策略优化助力穿越周期

北京时间3月10日，科技驱动的新居住服务商贝壳(NYSE:BEKE)发布未经审计的第四季度和全年财务业绩。财报显示，2021年贝壳全年成交额(GTV)为3.85万亿元(人民币，下同)，同比增长10.1%；营业收入为808亿元，同比增长14.6%；经调整后净利润为22.94亿元。

自去年四季度以来，房地产政策开始边际放松，国内信贷环境逐步改善，房贷放款加快，利率下降，合理的住房需求开始释放。但从总体来看，第四季度市场复苏还在初期且相对分化，整体市场交易量也处于相对低位。面临市场环境的挑战，贝壳适时地进行了一系列管理动作优化。2021年四季度公司GTV为7,324亿元，营业收入178亿元，超过了公司此前的收入指引上线和市场一致预期。经调整后净利润4,191万元，远好于彭博市场一致预期的5.14亿元亏损。贝壳于2021年录得新房收入465亿元，新房应收账款回款517亿元，进一步助力开发商增加流动性。

贝壳董事长兼CEO彭永东表示：“2021年公司面对的内外部环境相继发生变化，贝壳选择迎难而上、在变化中变革。长周期看市场会回归中枢，短周期看市场也会逐渐修复，我们对居住行业的底层判断没有发生过变化，即数字化驱动行业转型、服务者不可或缺、品质服务可以穿越周期建立客户信任。2021年底，贝壳发布‘一体两翼’战略升级，‘一体’即二手和新房交易服务赛道，‘两翼’分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群。贝壳将在更快速靠近第一赛道B点的同时，全面激活其在居住服务领域的布局，更广泛、长期地触达居住服务领域的消费者，为其提供优质多元化的供给，成为‘让家更美好’的新居住服务提供商。”

贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“随着房地产行业的发展转向长期、可持续，我们及时作出调整，通过运营优化和战略升级有效地将困难转化为机遇。‘一体两翼’是公司未来发展的战略框架。我们坚持在产业互联网垂直耕耘，搭建基础设施。房产交易和服务领域积累的宝贵经验，使我们有强大的信心和坚实的基础，升级庞大且不断延展的‘美好居住’领域的产业格局。” 

得益于ACN（经纪人合作网络）和领先的SaaS系统，经纪人在贝壳实现合作和专业能力的提升，得以在市场下行期获得更稳定收入。同时，贝壳在房产交易服务第一赛道持续投入，升级行业基础设施，采取多种举措促进经纪人的专注与合作，有效管控新房业务风险并不断提高去化效率。

四季度末，贝壳联网门店数超过5.1万家，同比增长8.7%，活跃门店数量超过4.5万家，同比增长4.4%；联网经纪人45.5万人，同比下降7.8%，活跃经纪人人数超过40.6万人，同比下降8.7%。据空白研究院调研显示，截至去年年底，全国范围内经纪人数量减少比例保守估算为30%-40%。对比行业产能收缩幅度，贝壳展现了更好的经纪人留存能力。

通过采取一二手经纪人分岗、经纪人和门店分级等规则、迭代商机分配机制，以及牵引经纪人和门店在房客维护等多方面聚焦等举措，贝壳有效牵引聚焦合作，实现竞优、汰劣。根据贝壳研究院数据，第四季度全国二手市场GTV同比下降43%，贝壳存量房交易GTV同比下降39%，其中二手房交易同比下降41%，整体略好于市场水平。部分核心城市二手交易量已经开始筑底。在新房市场的下行环境中，贝壳主动进行了一定程度的业务收缩，同时将风控管理提升到更重要的位置，在保障消费者利益的基础上，展现了更高效的去化能力。贝壳全年新房回款周转天数从2020年103天下降为2021年的97天，展现了对运营安全的关注。

2022年，贝壳的“一体”业务将实现三个目标：第一，推动经纪人等服务者的专业化与职业化；第二，贝壳会更关注品质前提下的房屋交易事业群经营效率，提升组织神经末梢的灵活性；第三，“一体”在2022年开始助力“两翼”，构建向第二赛道高效荐客的业务模式。

2021年和2022年是贝壳整装大家居事业群“生根”之年。过去一年，贝壳在家装家居领域完成了可以支撑更大规模标准化拓展的底层能力搭建。在Home SaaS 1.0系统、精工学堂等一系列基础能力保障下，贝壳自营的被窝家装在施工交付标准和流程周期管控上达到行业领先。贝壳也在2021年对中国领先的家装家居品牌圣都家装提出并购要约，并已获得监管机构批准。贝壳在家装业务上已经度过了从0到1的过程，而圣都将让贝壳更快速实现从1到100的规模化复制。截至2021年底，圣都家装已经进入全国31个城市开设110余家门店。贝壳与圣都的结合可以最大限度发挥各自的优势，产生巨大的协同效应。在2021年四季度的城市试点中，贝壳二手和新房交易服务赛道已经可以为当地家装业务贡献约30%的客源。

2022年，贝壳将持续强化家装家居的底层能力，包括:通过保障、持续提升品质服务能力;着力进行交付环节线上、线下的能力建设;建立交付的标准化能力，包括工艺、流程、服务者选育留、售后的标准化运营;继续投入对家装家居的数据化改造，完成Home SaaS系统2.0升级等。

贝壳的另一翼“普惠居住”则更多肩负着家国情怀和社会责任。为积极响应国家“住有所居”、租购并举政策，帮助解决新市民、青年人和低收入人群存在的突出的住房问题，贝壳2021年成立普惠居住事业群，通过多元化的解决方案和广泛的外部合作，增加行业优质供给，提升行业品质。普惠居住包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三个类别，叠加增值居住服务。贝壳于2021年下半年在北京等城市进行大学毕业生租赁中介费减免活动，支持超过1,600名大学生找到毕业后的第一个家。基础设施层面，贝壳推进租后管家服务，为租户提供全面便捷的一系列居住服务，试点城市渗透率已经超过80%。

2022年，贝壳将深化探索多样化普惠居住的解决方案，从供给和用户两端发力，通过多元化的方式提供超过10万间面向新市民、青年人、低收入群体的租赁用房供给，并使其获得安全、便捷的租住体验。

“回应时代里国家、社会对我们提出的更高的要求，消费者随着房价平稳更快速地由‘买到房’转向‘住得好’的需求，还有组织不断迭代和前进的诉求，让人才有长远的愿景，生生不息。我们现在做的每一件我们认为‘对’的事，都一定会为更好的未来埋下种子。我们对于从0到1这一系列深刻的方法论，也使我们在各个新业务领域的拓展充满信心。”彭永东表示。