住房需求在哪里？

（原标题：需求在哪里？）

一番操作猛如虎。

你要的政策都给你了。购房者方面，调整优化首付、限购、限售、公积金政策，降息，乃至于直接发补贴；房企方面，释放在途监管资金，民企恢复融资，土地出让更友好等。

所有人都在问：有效果吗？

本来想说，有点着急。毕竟，大多数地方力度较猛的房地产政策调整，是最近一个月才出现的。而中间的这个五一，几个大城市还在跟疫情作斗争。此外，政策这么集中涌出来，总得给消费者一点消化吸收的时间吧。

转而又想，大家的心情可以理解。不管多好的政策，实践是检验的唯一标准。售楼处的客流是不是增加了，中介门店的带看量是不是上涨了，房企拿地的热情是不是重燃了，这三个前沿指标才是衡量市场暖与冷的标尺。

问了几位朋友，部分强二线热点城市，最近一周来，二手房的带看、成交，均有所上升；但售楼处人流的增长不太明显。

客观来说，目前的房地产政策，应该是2016年这一轮调控以来最宽松的——2016年10月至2021年10月是逐步加码堵漏的过程；2021年11月起，是逐步调整放松的过程。

但在“房住不炒”的原则下，楼市要完全回到2009年也不现实——那时，因为要应对全球金融危机，对住房消费是采取全面鼓励的政策，连房贷利率也是最低的。不过，以目前首套房贷利率最低4.25%来说，也是仅次于2009年的最低点了。

说来说去还是不解渴。大家都是从美好时光走过来的，楼市刺激政策一出，难道市场不就要应声而起吗？

还真不是那么一回事。简单说是，时代不同了，房地产发展阶段不同了。——我国经济进入高质量发展阶段，房地产高杠杆高负债求规模的时代过去了。

如果要举出最典型的特征，攸克君愿意说是投资买房普遍现象，基本已经告别。当然，任何时候都有例外，比如，少数城市因为一二手房严重倒挂，一些消费者千方百计捣腾购房指标去“打新”，其实就是投资买房。

但总体而言，现象级的投资买房行为，正在退出房地产市场。没有投资需求拉动的楼市，正在日益回归它的“普通”行业、正常行业属性——说普通也不普通，毕竟，今年的5.5%目标还是离不开它；只是它的利润率，增幅，都在回落。

于是乎，我们忍不住茫然四顾：如今的住房需求在哪里？

5月23日召开的国务院常务会议重申，因城施策支持刚性和改善性住房需求。我们说的住房需求，主要就是指住房刚性需求和改善性需求。这是国家鼓励和支持的方向。

去年11月以来，金融主官不停地喊话支持住房合理消费需求，但从数据看，似乎不乐观。今年1-4月，百强房企销售总额同比下降50.2%。而央行金融统计数据表明，1-4月居民住房贷款呈下滑趋势，其中，4月份住房贷款减少605亿元。

人们禁不住问，（住房）需求去哪里了？——这里的需求，包括广义的消费需求，比如社会零售额，今年以来数字也不太好看；本文讨论的，是住房需求。

它没飞走。

关注攸克君的朋友可能还记得，2020年初新冠疫情正炽的时候，我们连发几篇文章，主题都是，住房需求没有消失，只是延迟推后了，只要疫情得到控制，它就会回来，甚至报复性反弹。是不是报复性反弹，我们不敢断定，但2020年商品房销售额、销售面积，是创下了历史新高的，有些房企也取得了自己的最好业绩，虽然它们2020年也在喊“很难”。

再难，也没有2022年难。无论是出险的房企数量，还是销售额的断崖式下滑。

但今天我们仍然坚持说，基本住房需求没有消失，只要温度、空气合适，住房刚性需求和改善性需求就一定会回来。

我们确实看到，降息后，有些朋友赶紧去银行办理提前还贷，这是不是说明基本住房需求跑了？不是的，这些朋友已经解决了基本住房需求，又不想或不能投资买房，为了安全，趁着低利率把房贷还掉一部分，无可厚非。

住房刚性需求和改善性需求只是在等待一个时机。虽然攸克君连续写了几篇稿子，现在是刚需购房好时机，但要知道，与投资买房群体高风险偏好不同，这个群体是风险偏好较低的，他们必须等到有70%以上的把握才敢入场。

一言以蔽之，信心。

这个信心，与经济形势有关，与疫情控制有关，但归根结底，与楼市真实状态直接相关。攸克君人微言轻，喊破喉咙也未必有几个人听，但如果看到二手房带看量起来了，挂牌价涨了，议价空间小了，成交量增长了，潜在刚需就会有点着急了；要是新房成交量、价格也回暖了，他们一定会跑步进场。

所以，现在就差几个先行指标。请注意，它们正在悄然变化。

我们坚信，6月起，房地产市场会有明显的可见的好转。问题是，房企们，从货源及其产品和服务，你准备好了吗？购房者，从心态到目标，你准备好了吗？

本文来自微信公众号“攸克地产”（ID:youkedichan），作者：攸克，36氪经授权发布。