上海楼市是如何一步步暖起来的

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），36氪经授权发布。

如今上海楼市的持续火爆，单看那过百的认筹率已经不够了，更多看的是总认筹组数。

总认筹组数，多少算多？通常指的是1000人以上，在2019年，千人摇只出现过一次，普陀真如板块的高尚领域。可见要达到“千人摇”的火爆程度，是有一定难度的。

就在前日，静安大宁板块的仁恒静安世纪总计认筹1055组，根据东方公证处的摇号数据统计，这已是2020年的第四次“千人摇”。

而在此之前，分别在6、7、8三个月，三湘印象名邸、尚海郦景馨澜、包括虹庐湾都是日光盘，但离千人摇还是差了口气。

今天这篇，我们不谈成交数据，而是前置一步，回归到新盘的摇号阶段。其实从这一步开始，已经注定楼盘的宿命。

2020年上海新房如何一步一步热得发烫？

截止至8月26日仁恒静安世纪开盘之后，前八月的上海新房单月摇号有效认筹率统计之后，2月由于疫情关系，无新盘供应，五月在4月井喷供应后，认筹有所回落。

整个2020年本身就具有天生的“火爆”基因。前八月七个月的单月有效认筹过百。

曾经一度，我们还对楼市的火爆有过怀疑，觉得在4月的集中供应之后，库存告急之后，只能维持阶段性的火爆。

而半年过后，数据打消了我们了的疑虑。因为我们在整理下半年待开项目中，发现了会有134个项目取证入市。

数据来源：魔都跑盘侠

在这些即将入市的项目中，我们几乎看到了半数以上的潜质新盘，以及在今年上半年热的过火的网红盘的加推项目。

以至于我们看到了传统意义上七八两月，淡季不淡。更“过分”的是8月的供应已经在为“金九”做铺垫。

最根本的原因还在于，人们买房意愿的实际提升。截止至8月26日，今年的有效认筹组数已经达到26629组，而2019年全年的总认筹组数不过26201组。

内中环的抢手程度依然超过了内环内

当认清了2020年火爆的现状不可逆，我们更为关心就应该是买房如何选地段？

来看下，上海新房环线认筹率的排名情况，和我们通常想想的不太一样。（图中数据为有效认筹率）

内中环（2级地段）>内环内（1）>中外环（3）>郊环外（5）>外郊环（4）

按照环线地段论来说，不免产生两大疑问。

第一、相比内中环来说，内环内并非那么的优秀

先来看下内环内各区楼盘的表现情况：

六成以上楼盘认筹率过百，静安内环内的3个楼盘拖了内环内的后腿。

来看下内中环区认筹情况：一眼望去就是出彩。除去我们文章开头的提到的去年千人摇的项目高尚领域从神坛跌入谷底。（塔楼、十年前的户型和相比一期的低佣金是三大主因）

其余基本都过百，前滩的东方惠礼的摇号组数更是达到了2284组，笑傲全市，这也直接拉高了内中环的认筹总量。

第二、相比全市来说，郊环外也没有想象中的那么差

明细出来之后，我们一眼就能知道为什么地段上最靠外的区域，整体认筹率能上80%。

1、政策硬抬的临港自贸新片区有好盘。请注意，不是所有都好卖。

以低单价、低总价闻名的绿城上海诚园、而万科金域蓝湾鹭语则是临港核心区唯一在售，90平低总价叠加改善产品同样走俏。

2、金山唯独金山新城特别好卖。

金山新城板块分别在6月和8月推出了铂翠廷和金玥湾，都遭到哄抢。

金山新城万达旁的住宅地块，也长期处于这种“断供”状态。“物以稀为贵”让万达旁300米的铂翠廷，成为金山人置业清单上的首选。

铂翠廷的认筹率接近了100%，而两个月后，不远的金玥湾同样是一房难求。说明金山人民对于万达旁的住宅产品趋之若鹜。

金山推出的产品都能卖的好，郊环外整体认筹自然就不会差了。

3、崇明别墅也好卖

去年认筹过百的亚通水岸景苑，此次加推的是260平米的双拼别墅，约360平米的独栋别墅，同样受到市场追捧。

开发商为崇明本土企业，更懂崇明。作为崇明首个水岸景苑社区，最近两次的入市表现都极为优秀。

崇明的焦点同样集中在陈家镇，仁恒海和院首日去化八成，260套房源。

外郊环区域为何整体最差？推盘量是一门学问

上文中我们提到，整体上外郊环区域相对较差，差的原因之一在于推盘量过大。

截止于8月26日仁恒静安世纪开盘，全市摇号项目的总计推盘量为24649套，其中外郊环的摇号推盘套数为11881，总计38个批次，意味着每个批次都要推出313套房源。

这一数据远高于其它四个环线地段。

单次推盘400套以上，更是压力山大，因为分母大了。

来看下单次推盘量400套以上的认筹率排行表：

你会发现前滩就是一个神奇的存在，而东方惠礼就是传说。其他推盘400加的项目无一过百。

而表单中第二名开始的云栖麓到第四的旭辉江山都会来看，都有200至300组，也算十分不错的成绩了，但由于总推盘体量过大，造成认筹率看上去并不十分优秀。

4月份推出的几大供应量较大的楼盘，目前整体也去化的不错。

而诸如象屿滨江悦府我实在很难给他找理由了，最近三月开盘两次，认筹惨淡，看来也是业绩压力大过天。

最后，是截至目前东方公证处的有效认筹率，我们做了这张文字云，图中的楼盘都是前八月表现优异的杰出代表。

没卖完的快去抢，卖完了的关注后续加推，不再推盘的关注同一板块内的其它竞品。

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