普通人买房贷款攻略！负债管理

编者按：本文来自微信公众号“楼市团长”（ID:tz52801），36氪经授权发布。

在“高通胀、低利率”的时代，存钱就等于把钱放在小偷那儿，并且慈眉善目地告诉对方：您想拿多少，随意。钱存的时间越长，财富损失得就越严重，这时很多人可能会问：为什么会有“通胀”，它会一直持续下去吗？

答案很简单：如果没有通胀，社会上那些富有的家族凭他们的财富算都能算出再也不需要努力就能子孙无忧，因为有通胀的存在，逼到所有人都要拼命，不断创造财富，为国家的经济发展做贡献。另外，从国家的层面来讲，数十万亿的高铁、路桥建造，城市基础设施，国防开支，福利事业都等着要钱，除了依靠当年的财政收入，余下还得靠印钞和举债来解决，所以通胀是任何国家的常态。

所谓通货膨胀，即市面上流通的货币太多了（或者说，钱印得太多了）。用一个最简单的模型就能说清这个现象：

假如一个社会有1000万件商品，每件商品价格相等，而这个社会里流通的货币总量是1个亿，那么每件商品的价格就是10元钱。

如果在固定的时间段内，这1个亿的货币总量不变，市场上商品的价格就保持稳定；但如果流通的钱多了一倍，变成2个亿，那么每件商品的价格就从原先的10元变成了20元。

从10元涨到20元，这就是"通胀"发生的过程。
可见，在"通胀"发生期间，如果你一直按兵不动，把钱一直放在银行里，你的财富实际上被偷走了50%。

超发的货币有两个最重要特征：一、钱不是一夜之间就投放到市场上的，需要有一个时间；二、钱并不是平均分配给每一位社会个体的。

首先，央行多印出来的银子，分发需要时间，消费需要时间；其次，这些多印出来的钱，并不是平均分配，而是有针对性地发放（主要是放贷），时间上有滞后性（以往的经验是货币传导需要半年时间左右）。

比如2015年，货币多超发了20%，这种通胀的传导，需要大概半年时间才能在商品的价格上体现出来。而这些货币的分配，在穷人和富人之间却是“冰火两重天”。

为什么出现这种情况？因为钱是长眼睛的，而且是势利眼。钱印出来后，放在商业银行，而商业银行的分配原则是钱的安全性和盈利性。知道这一点，答案就很明确了，银行更愿意把钱借给有资产抵押的人。

富人总是能最先得到多印出来的钱，从银行贷款出来买更多的资产或者商品，于是，掠夺就开始了。

还回到最初的那个例子。当1000万件商品，市场上有1个亿的货币，商品价格10元，对吧，这没有错吧。那么这个时候，货币开始增加，从1个亿增加到2个亿，价格会慢慢上涨到20元。
　　
“通胀”发生前或发生时，穷人永远都在为自己的柴米油盐皱眉，为自己银行里的存款少得可怜或没有增加而抱怨时，富人想得最多是如何从银行里搞到更多的贷款、如何通过购买不动产来抵御“通胀”，或如何通过这波“通胀”增加财富。

当商品从10元涨到20元的过程中，聪明的投资人，或者叫大部分的富人，总是会在第一时间把自己的钱和从银行借来的钱，去提前购买锁定购买力的商品。比如一个富人用1000万元，买了100万件的商品。

他再把这100万件商品卖出去，获得2000万的收入。如果富人懂得用杠杆，用1000万首付20%买5000万（每件10元）的商品。当商品的价格变成20元时，他再把这100万件商品卖出去，获得10000万的收入。（抢房与抢商品道理是一样的）

看见没有？这个富人在这一轮的“通胀”中，他的钱不但没有被偷，相反，还赚了很多倍回来。所以，每一轮“通胀”，实质上是富人抢劫穷人的一个过程，这个过程虽然很残忍，却说明了财富增长的实质。

“通胀”发生时候，富人拼命借贷、穷人死命存款，最终穷人成为了富人致富的肥料，人肉电池。在高通胀、低利率的金融背景下，存钱无疑是站在了“通胀”的对立面，而“通胀”的残酷远远超过你的想象。

在“通胀”时代，负债买资产实际等于变相提前拥有财富，只存款不负债，那你就会越存越穷，任何不是为了可以锁定购买力现金流的投资都是瞎胡闹。

“通胀”是一个财富转移和再分配的过程，只不过它慢而隐蔽，很多人没有觉察罢了。

那么如何对冲通货膨胀呢？主要靠负债。今天我们通过几个角度来谈谈负债，主要内容如下：
* 负债一定是坏事吗？
* 负债，是对抗通货膨胀的好方法

1、负债一定是坏事吗？
在传统的观念中，大部分人都觉得欠别人的钱并不是什么好事。还有一些朋友，有了一些积蓄后，首先想到的将银行贷款还清，这样看起来压力小很多。其实不是所有的债务都是坏事，债务可以分为不良债务与良性债务。

不良债务：比如刷卡用来吃喝玩乐，过度的进行消费，这就是坏的债务。信用卡逾期不还还会造成恶性循环，而且我们消费的手机、汽车等产品，也会不断地贬值。

良性债务：通过负债，可以让我们的资产得到大幅的提升，常见的就是房贷，小资金撬动大杠杆，通过房产获得了较大的增值。又或者是像互联网公司一样，明知道公司的估值和规模
会随着资金的投入不断增长，投入10元，回来20元，那么这种债务也是良性的。

2、负债是对抗通货膨胀的办法：

中国几十年来财富增长迅速，但是货币泡沫化和通货膨胀也是非常严重的，所以你会发现我们父辈很多人如果没有资产，哪怕他们一生劳碌，到老了也是晚景凄凉的。因为他们从90年代600块钱一个月开始参加工作，工作了几十年，也就是攒下十几万养老钱。但是，因为通胀，到了2020年，年轻人一年的收入都20万了。换言之，这些老人一生攒的钱还不如年轻人工作一年的收入，可见通胀其实偷走了他们的财富，物价高昂，这十几万养老钱不出三五年就会花光。

敢于借债买资产是快速积累财富的第一步，因为通货膨胀其实在帮你不断稀释债务，10年前100万的房子，贷款70万，那时你年薪10万，猪肉10元一斤，以为要30年才能还清房贷。实际到了2020年，70万已经是很小的一个数字，现在年薪20-30万，猪肉30元一斤了，三四年就能还清当时的70万。

一个敢于负债的人，其实是一个敢于对未来负责的人。如果没有负债，那就表明我们现阶段所有的支出都是现金支付，而这些必将对我们的现金流造成一定的占用，资本不仅得不到升值，还将造成一定的浪费。

2002年，北京，上海，深圳，广州的均价是：4467元/平，4600元/平，4927元/平，3995元/平。

到了2018年，这四个城市的房价分别是：63282元/平，55217元/平，54898元/平，40805元/平。
 
初略算16年来，北上深楼市的每年的年化回报率是19%， 广州的年化回报率是16%。 我们知道房子是有杠杆的，首付3成贷款7成，也就是接近三倍的杠杆。
 
三倍杠杆后，北上深的平均年化回报率是19% * 3 =57%， 广州是48%。
 
我们的纸币贬值率每年大概是12%，因此我们买房如果不贷款，回报率大概是7%（19%减去12%等于7%），用杠杆贷款回报率是45%（57%减去12%等于45%），所以买房一定要利用杠杆，多贷款，这样投资回报率才会高。

杠杆一般来说有两种，一种是人力杠杆，一种是金融杠杆。人力杠杆很容易理解，马云一个人再有能力也是做不成大事情的。这个时候他需要人力杠杆放大他的能力，小老板也是一样，你需要用人力杠杆来放大你的优点和能力。

金融杠杆，也是一样。只要有信用和还款能力，借贷可以让你不用花时间去原始积累，一下子就可以干出一番事业。赚了钱慢慢还，这样的体系给了很多潜在的，有能力有野心的人机会，让他们有机会大展拳脚。
 
当然杠杆也不能乱用，它能放大你的优点也能放大你的缺点，让你发展很快，破产也很快。

那么我们该如何运用杠杆呢？运用贷款杠杆真正要注意的不是负债率的高低，而是能否维持现金流不中断。

高负债一定危险吗？不一定的，假设你只有300万，三成首付，负债70%，买了一套900万的房产，因为没有其他收入来源来还月供，不出三个月你就破产了。但是如果高负债呢？拉高评估价，一成首付把房子买下来，手里还留着200万，你不工作这200万也够你供2 年。

可见，负债杠杆的诀窍不在于负债率的控制，而是在于现金流的管理。这个现金流可以是你的工资，也可以是你的借款，甚至是专门预留出来的月供备付金。一般而言，我们预留所有贷款的18-36个月的月供在手是比较安全的，这些资金可以保你抗过楼市的横盘期，等到大涨的时机。

借用杠杆负债买资产的第二个诀窍是：你买的资产的投资回报率要跑赢负债的利息成本，不然哪怕你现金流没有断，最终你做的这笔投资也是亏的。例如你买了县城的房子，供了十年，交了50万利息，但是房子只是小幅上涨了30万，这么算下来这笔投资其实亏了。

那么我们该如何借钱，开始运用杠杆呢？

1、先借多的。

哪个贷款产品能让你负债越多，并且能够成功借出的，那么就是最好的，额度比利率优先。假设有余下两款产品给你选择，你会选哪一个？

抵押贷款：500万30年等额本息，利率5.3%

                    200万5年先息后本，利率4.9%

毫无疑问，选第一个，因为虽然利率高一些，但是额度足够高，可以一笔借500万，并且摊到30年来看，多付的那点利息其实不足一提。

2、对比利率

根据资金的成本高低，我们可以做出如下分层：

A. 0~2%的资金成本，主要是活期和闲置资金
B. 3~4%的资金成本，主要是定期和理财产品
C. 4~5%的资金成本，信用卡
D. 5~6%的资金成本，满地打滚亲友借款
E. 6~7%，抵押贷款
F. 7~8%，截断
G. 8~9%，高评
H. 8~9%，买卖
I. 11~12%，信用卡分期
J. 12~15%，临时拆借
K. 14~18%，无抵押信用贷
L. 18~36%，社会借款

根据中国楼市的年均回报率以及首付的杠杆，一般8%年化利率的钱有多少要多少，超过8%的资金只能偶尔短期用一下，例如过桥或垫资，绝不能长期使用，因为高利率的资金使用的时间长了，会不断吃掉你的现金流，还会把你投资收益吃掉，最终你会被它反噬。

3、拉长期限

中国的企业大多不是死于内部管理，而是死于扩张，无论贾跃亭，还是普通的小商人。他们的问题都是：短债长投与债务洪峰集中到期，结果彻底拖垮公司，回天乏力。

短债长投：一个人借了一笔三年到期的资金却投资了一个五年甚至十年才有回报的项目，结果收益还没来得及变现，那边债务就到期了，出现现金流危机，濒临破产。

债务洪峰集中到期：一个人借了多个债务，但是几乎都是三年后集中到期，时间一到，一笔笔债务就会挤到一起到期，短时间之内他根本没钱应付得过来，同样面临破产。

对于王健林而言，你要他一年拿几十亿出来可能问题不大，但是你要他三天之内凑几十亿出来，估计他也会感到为难。因为富人的大部分财富都是以资产的形式存在的，而不是现金，短时间要把大量的资产变现是非常困难的。

基于以上两点，我们买房投资要反其道而行：尽量做到长债长投，债务全部分散到期。尽量借那些30年或者20年、10年的贷款买房，然后多个短期贷款不要让他们集中到期，分散开来，降低自己现金流压力。

贷款杠杆为什么期限越长越好呢？假设有一款贷款产品可以贷100年，那么它的月供肯定比贷30年还要低，因为本金和利息都摊到100年里面去还了。所以，贷款期限有多长就选多长的，越长越好。

房子本身是没有价值的，无非就是砖头水泥，真正有价值的是背后的城市资源和低息贷款。一个人如果不能理解通胀的逻辑，他永远都没有勇气买房，因为他害怕负债。穷人把负债当作负担，富人把负债当作工具，这个也许就是贫富的观念分野吧。