“指导价”满月，深圳二手房到了十字路口

编者按：本文来自微信公众号“格隆汇楼市”（ID:glh_fang），作者：林波荔，36氪经授权发布。

最近是深圳楼市多事之春。 

“指导价”满月，深圳龙岗按指导价卖房的业主火了，南山大冲、福田新洲按照指导价挂牌的房源也火了~~

和“指导价”相关的买卖都成了焦点， 似乎楼市调控的降温效果开始显现。

深圳楼市都有蝴蝶效应，一件小事都能引起大风浪。 

如果是以往，业主买卖房子是很稀松平常的事情。 

但2月8日深圳公布二手房指导价后，业主卖房就有了一道准线。 

低于这条线的，对于买家来说，可能就等于捡了大便宜。 

所以第一套按照指导价卖的房子，就成了全市场的关注点。

率先火起来的是龙岗摩尔城的一位业主。 

144平精装大四房，按单价33750元/平卖，没有额外收费。 

接着南山大冲都市花园一套80平按单价13万/平卖的两房以及福田新洲的嘉洲富苑一套109平，按单价74954元/平卖的5房都受到了关注。 

但事实，龙岗摩尔城的这套房子，只是略低于指导价33800元/平，并且大户型一直以来都卖不上价，在之前成交价格是3.1-3.5万/平。 

而南山大冲的那套房源，单价和指导价持平，但去年5月成交的数据记录显示，历史成交单价已经到了14.85万/平。 

福田新洲嘉洲富苑挂出的那套房源，单价还比指导价贵154元，并且小区同户型在去年10月的历史成交单价为6.8万/平。 

但不管是否真的低于指导价很多还是差别其实不大， 这些案例只说明一个关键点，那就是业主心态开始有松动迹象。

因为在“指导价”出来的几天后，波荔曾做过一次关于会不会按指导卖房的问卷调查。 

当时79%的业主表示不会卖房，会留到以后再说；13%的业主还不清楚，观望着；还有7%的业主表示担心后续会有更多的“幺蛾子”，会考虑卖。 

这说明一开始业主的心态，绝大部分是非常坚挺的，并没有认同这份“指导价”。 

政策刚出来，都要跑一段时间，市场的反应才会足够真实。 

问卷是大约一个月前做的，并不能真实地反映市场全阶段的结果， 所以“指导价”的威力还没体现出来。

现在已经过去一个月，现在看指导价，其实威力是巨大的。 

一是影响了买家和卖家的预期。 买家和卖家在看不到价格的情况下，就没那么容易了解各个小区的价格趋势，也就做不了预期判断。 

二是贷款变相被拉高乘数。 原本首付只要准备3成的就可以了，现在要准备5成的，对买家来说非常吃力。 

这样交易量马上就降下来了。 

量在价先，指导价后，房价没变，深圳当月的挂牌成交量则明显下跌。

根据深圳房地产中介协会周报数据显示，新政后首周（ 2月15日-21日 ）网签量迅速冰冻，只有362套网签登记。 

但最近深圳二手房的挂牌量是有回升的 ，相比2月深圳二手房的挂牌量，3月多了4295套。 

根据诸葛找房数据显示，2月22日深圳二手房的挂牌量为43065套，而3月10日深圳的挂牌量为47360套。 

（2月22日） 

（3月10日） 

根据链家平台上的数据，2月19日深圳的挂牌量是30467套，而3月10日是32557套，增加了2090套。

（2月19日） 

（3月10日） 

每个平台挂牌的数量是不同的，但同时两个平台的挂牌量都增多了，说明深圳二手房的挂牌量是在增多的。 

说明还是有不少业主，不卖房的心态开始松动了，卖家对不卖房的预期悄悄发生了变化。

同时陆陆续续出现的按照“指导价”卖房的案例，也说明了一件事： 

深圳的业主开始接受官方“指导价”的指导。

这对买家来说是个非常重要的信号。 

之前有眼尖的网友提到过，说深圳东部的指导价，不少是 高于2月8日前的挂牌价 ，但波荔整理了一下指导价小区名单后， 发现这样的小区其实不多 。 

（注：可能还存在其他小区未纳入整理） 

所以其实指导价公布出来的时候，是已经根据深圳东西部的房价情况而公布的了，挂牌价低于指导价的小区对比官方公布的 3595个样本， 只是很小的一部分。

成交量明显下滑了，现在市场价格变动看不到了，大家都很希望能看到价格。 

深房中协在《2月楼市小结》中提到，深圳楼市当前出现了一种怪像：

2·8新政后，各大中介带看量不减反增，网签量低迷。

说明现在市场开始有反转迹象，买家成了主动方，并且相比业主更迫切地希望知道市场的价格动态。

所以现在大家最关心的还是深圳真实的价格走势到底会如何。 

从按指导价卖房的几个案例来看，短期深圳的房价是有所松动了的。 

不过松动的空间估计不会有太多。 

因为房子一旦涨上去，其实价格很难跌回去。

这跟猪肉从去年十几块涨到三十几块，后面就很难再回到十几块的水平一样的道理。 

在人大出版社出版的《宏观经济学》第十版当中，就有这么一句话： 

“物价水平一旦提高，就不会降下来，除非通货膨胀率为负数，换而言之，除非通货紧缩”。 

根据全球经济指标数据网数据显示，中国2021年1月的核心通胀率有回落，是负的0.3。 

（图源：全球经济指标数据网） 

但也就今年1月出现了一次。在过去10年，中国的通货膨胀率都是大于0的正数。 

所以从长远来看，核心通胀率还能不能继续负下去，对物价的影响很关键，对房价的影响也很关键。

（图源：全球经济指标数据网） 

物价涨上去的原因，除了是供不应求，还有一个就是货币超发。 

印出来的钱除非收回去，才能把价格拉下来，不然房价大幅下降，就会有大量资金从房地产行业流出，流到其他行业，最后导致其他商品价格上涨。 

现在股市绿了又绿，各行业的“茅股”分别有不同程度的回调，手上拿着钱的人就会去看其他能保值，能赚钱的东西。

华创证券首席宏观分析师张瑜，在今年的一次访谈中分析市场动向提到， “除了顺周期股票，商品和核心房产值得关注，在大牛市之后，都会存在财富效应的分散。” 

所以从市场大环境看，作为一线城市的深圳，房子仍旧会被看好。

PS：最后做个调查。 

深圳二手房挂牌量增加的同时，深圳的公寓也被掏了出来。 

深圳不仅去年停止了商务公寓审批，今年还允许公寓通燃气，那么存量公寓的居住属性就有了一个很明确的趋势。 

二且在二手房都被指导的背景下，更关键的是，公寓不用被“参考价”指导。