城市排名大洗牌！浙江县城房价5万 深圳买房难上加难

编者按：本文来自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：琉璃，36氪经授权发布。

年 初至今，各类城市排名轮番霸榜，GDP、人口、房价争论不断。展露锋芒者有之，黯然失色者亦有之。 

众所周知，购入一座城市的房产，相当于长期持有这座城市的股票。城市的命运，与楼市息息相关。 

当下，城市排名不断洗牌，隐于其后的楼市逻辑也在生变。 

01

31省GDP洗牌：西部省份崛起 东北走向没落

对城市而言，其所在的省份，是它最大的基本盘。 

回望近20年的省份GDP排名，广东、江苏、山东、浙江、河南牢牢盘踞着TOP5，位次甚至不曾发生变化。 

排名TOP5的省份中，除浙江外均是常住人口规模8000万以上的人口大省。浙江2020年常住人口虽然只有5850万人，但2019年人口增长逾百万，增量仅次于排名第一的广东。 

近20年31省GDP排名变化 

排名TOP5以下的省份，位次开始洗牌，变化最明显的是： 

陕西、贵州各上升7名，重庆上升5名，西部省份崛起；

黑龙江下降9名，辽宁下降8名，吉林下降7名，东北三省走向没落。

位次上升最快的3个省份，陕西借煤炭、石油等能源价格飞涨之势发力，经历了一轮快速增长；贵州综合经济实力快速提升，GDP增速连续10年位居全国前列；重庆是西南重镇、川渝核心城市，依靠基础建设和固定资产投资也迎来了一轮快速增长。 

和这些省份相比，东北经历的是“失落的二十年”。上世纪九十年代末，国营企业改革催生“下岗潮”，东北经济开始元气大伤。特别是近几年，产业转型失利带来的经济不振、人口外流，让人着实为东北捏一把汗。 

02

强省会时代到来：分化愈演愈烈 强者恒强

省会做为国家一级行政区，通常是省内政治、经济、科教、文化、交通中心的所在。 

在多个省份新出炉的“十四五”规划中，不约而同地提到了做大做强省会城市。一个属于强省会的时代，正在到来。 

在2020年的27个省会城市GDP排名中，广州一家独大，是唯一规模超过2万亿的省会城市。成都、杭州、武汉紧随其后，规模在1.5万亿以上。此外还有南京、长沙、郑州等7个城市，GDP规模在万亿以上。 

从经济规模来看，这11个万亿省会城市，是强省会的主力代言人。 

省会城市经济首位度的提升，通常来自以下原因： 

政策扶持，有最显著的拉升效果。比如海南自贸港政策的出台，海口承接的利好最大，首位度在2020年上升了10.9%，位列第一；

行政区划的调整，也会影响首位度。去年公主岭划归长春代管，人口激增百万，经济快速扩容，2020年首位度上升仅次于海南；

集中力量办大事，也是提升首位度的路径之一。“大济南”“大西安”“大长春”都是将省内优势资源集中到省会城市，虹吸效应的代价通常是其他城市发展缓慢。

与此同时，经济实力偏弱的省会城市，首位度出现了下降。全国的人口、资金等都在向头部城市流动，省会城市之间、同一省内各城市之间的分化，只会愈演愈烈。 

03

93城城区人口破百万 199个地级市人口流出

城市的本质是产业和人口的集聚。衡量城市的规模大小，主要看城区人口规模。随着人口向中心城市集聚，我国城区人口规模突破百万的城市越来越多。 

官方数据显示，1981年我国城区人口超过百万的大城市仅18个，其中12个来自北方地区，6个来自南方地区。彼时深圳、厦门尚处在起步阶段，杭州城区人口仅90万出头。 

改革开放后，户籍管理制度不断放松，农村人口快速向城镇流动。2001年，中国加入WTO，对外贸易快速发展，以深圳、苏州、厦门、东莞等为代表的一大批东南沿海城市崛起。 

住建部《2019年城市建设统计年鉴》数据显示，目前我国共有93个城市城区人口规模突破100万人，比1981年增加了4倍多，出自江苏和山东的最多，各有10个。 

随着生育率下降、老龄化加深，人口逐渐进入“存量竞争”时代。有城市人口流入，就自然有城市人口流出。 

近日，一篇名为《中国人口流出的地州市城市发展研究》的论文引爆舆论。作者在对322个地级行政区的人口数据进行研究后，得出人口流出地州市共计199个，占比61.8%的结论。 

据统计，人口流出地州市的城市规模普遍较小。流出数量较多的地州市分布在人口比较密集的中西部地区。人口流失的主要原因是经济发展水平低、就业岗位不足等。 

《中国人口流出的地州市城市发展研究》 

04

落户限制放宽 95%以上城市将“零门槛落户”

如前所述，中国的人口已进入“存量竞争”时代。从2016年开始，各层级城市不断加入“抢人大战”，人才争夺硝烟四起。 

不久前，国家发展改革委正式印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》。《任务》指出，2021年将有序放开放宽城市落户限制，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。 

截至2019年，全国共有762座城市，其中城区常住人口在300万以上的，共有30座。这意味着2021年，全国将有642座城市实现“零门槛落户”，城市占比超95%。 

在仍有落户门槛限制的30座城市中，人口规模1000万以上的超大城市有6座，人口规模500万-1000万的特大城市有10座，人口规模300万-500万的（Ⅰ型）大城市有14座。 

（Ⅱ型）大城市和中小城市未来将“零门槛”落户 

如果稍加留意，你就会发现，这其中的大部分城市，是楼市调控名单里的常客。特别是长三角、珠三角的热门城市，更是调控套娃层出不穷，一环扣着一环。 

未来，即使大部分城市放开落户限制，人们真正想去的，恐怕还是那些有落户门槛的少数城市。毕竟，优质的城市资源是有限的。 

05

全国住房均价首次破万 江浙县城购买力惊人

国家统计局数据显示，2021年一季度，全国商品房销售均价为10658元/平，首次突破万元大关。不管是否愿意，房价整体，还是涨了。 

但这种上涨，和2016年的房价集体翻番不同，属于结构性上涨。 

根据国家统计局最新公布的3月70城房价指数，深圳、广州一骑绝尘，以14.6%和11.5%的同比涨幅遥遥领先于其他城市。房价躁动，引来调控重锤。 

深圳前有排查经营贷违规流入楼市，后有重拳出击以“深房理”为代表的炒房团，甚至使出了发布二手房指导价这样的杀手锏，调控决心可见一斑。 

广州的调控也是紧锣密鼓。继4月2日的楼市调控新政后，4月21日又发布通知，将9个区的住房增值税征免年限从2年提高至5年；人才购房须提供连续12个月缴纳社保证明，且不得补缴。 

与此同时，一些房价过万的县级城市，也开始进入公众视野。 

2021年县级市房价前20名 

数据来源：中国房价行情网 

据媒体统计，全国至少有103个县级市房价均价过万，这些县级市有90%分布在东南沿海地区，以浙江、江苏、福建和海南等最为集中。 

其中，浙江有46个县级市房价过万，在省份排名中高居榜首。市场化程度高、民营经济发达、县域经济均衡发展，都为房价提供了强大的购买力支撑。 

近日有媒体曝出，浙江县级市地价接近4万，房价快5万的都有。这在其他地方的三四线城市，是非常难以想象的。 

06

房价收入比回落 一线城市通关更难

近日，著名经济学家任泽平发表了一篇名为《中国一线城市房价高不高：全球比较》的文章。文章中提到，中国一二线城市的房价，是由全国高收入人群决定的。 

作者将持有成本考虑在内，按使用面积估算，测算出北上广深的房价收入比分别为68、57、37、52，而纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、19、15。 

中国一线城市的房价收入比，远超知名国际都市。 

从国内来看，在诸葛找房数据研究中心发布的百城房价收入比监测数据中，2020年全国平均房价收入比为13.2，比2019年的13.74有所下降。 

从房价收入比涨跌城市的数量，也看出这一趋势。2020年，在诸葛找房监测的100个城市中，78个房价收入比下降，2个持平，20个上升。而2019年下降的城市仅14个，上涨的城市高达85个，回落明显。 

但一些房价收入比畸高的城市，不在此列。比如位列榜首的深圳，早在2018年房价收入比就高达35.9,2020年更是一路攀升至48.1。这意味着在大部分城市购房难度降低的同时，深圳普通家庭购房反而进入了“hard模式”。 

 数据来源：诸葛找房百城房价收入比监测