万达商管2021年预估实际净利润已达目标要求 如期完成对赌

4月22日，港交所消息显示，珠海万达商管（下简称“万达商管”）更新了招股书资料，继续推进上市。新的招股书中，万达商管完整披露了2021年的财务数据。整体来看，当年，万达商管在管项目不断提升，经营稳健，亮点满满。

如期完成2021年业绩对赌

2021年10月，万达商管首次在港交所提交了招股书。招股书显示，万达商管与珠海万赢、大连万达商业及投资者订立了一系列协议，万达商管将保证2021年预估实际净利润、2022年及2023年扣除非经常性损益的经审计净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。

仔细研读首份招股书可以发现，在51.9亿元前面还有一个略显复杂的前置条件，即2021年预估实际净利润（基于自2021年1月1日起实施运营模式改变假设计算）。

最新的招股书数据显示，毛利方面，公司2021年下半年毛利为60.1亿元，较2021年上半年的45.1亿元增长33.1%；净利润方面，公司2021年下半年净利润为28.6亿元，较2021年上半年的6.6亿元增长335.8%；核心利润方面，公司2021年下半年核心利润为27.7亿元，较2021年上半年的20.7亿元增长33.9%，公司盈利大幅提升。

综合来看，万达商管下半年净利润表现稳定，相比上半年出现较大幅度的增长，主要是因为2021年上半年合计14.61亿元的非经常性损益所致，这些非经常性损益包括扣除投资物业公允价值变动亏损0.41亿元、出售附属公司亏损13.6亿元及投资物业使用权终止确认亏损0.6亿元等，扣除后，导致上半年净利润仅有6.6亿元。

此外要注意的是，由于万达商管从2021年5月起，才向委托管理模式下管理的商业广场收取运营管理服务费，故2021年上半年净利润数据参考意义并不大。这些商业广场数量有多少？据招股书显示，截至2021年6月30日，珠海万达商管在管380座万达广场中，母公司大连万达商业持有的274座广场均采用委托管理模式；独立第三方项目中，34个项目采用委托管理，72个采取租赁运营模式。也就是说这200多座万达广场前4个月的运营管理服务费等数据并未在2021年的财务数据中体现。这大幅影响了上半年的利润表现。不过随着经营模式调整的完成，接下来万达商管将在利润表现上走向稳定。

根据此次更新后的招股书数据可以发现，万达商管已完成2021年的业绩对赌。因为万达商管上半年净利润6.6亿元，加上上半年扣除的非经常性损益14.61亿元，再加上下半年的净利润，合计为49.81亿元。但2021年1-4月份，200多座万达广场的运营管理服务费等数据并未在2021年的财务数据中体现，算上这部分利润，万达商管2021年预估实际净利润或已超过了51.9亿元。因此万达商管才在最新的招股书中称：“本公司2021年预估实际净利润已达到目标净利润的要求”。

第三方外拓能力突出

2021年，万达商管在营收、规模增长上也表现不俗。

数据显示，2021年下半年，万达商管收入为128.4亿元，较上半年的106.4亿元增长20.8%，全年营收达到234.8亿元，业务规模持续扩大。

这主要受益于在管规模的持续扩大。2021年下半年，万达商管新增37个广场，总在管项目从2021年6月30日的380个增至2021年底的417个，其中来自独立第三方业主的项目数量从2021年6月30日的106个增加到2021年底的132个。

总在管面积由2021年6月30日的5，416.9万平米上升到2021年底的5，895.4万平米，其中来自独立第三方业主的项目在管面积从由2021年上半年的1，332.3万平米上升到2021年底的1，644.8万平米。

储备项目上，2021年的161个储备项目中，有139个来自独立第三方业主，占比86.3%。可以看到，同时，万达商管在管独立第三方商业广场数量逐年提高，第三方外拓能力不断增强。

此外，珠海万达商管的第三方项目合约期均长于行业平均水平，委托管理模式下第三方合约直至业主土地使用权到期为止，而租赁管理模式下合约期限20年，可续签直至业主土地使用权到期，有助于其获得稳定的收益。

值得一提的是，万达商管与多个核心品牌建立了合作关系，在第三方项目外拓过程中，这些核心品牌为万达商管奠定了招商基础，缩短了项目开业时间，成为万达商管的核心竞争力之一。数据显示，截至2021年年底，万达商管合作品牌数量为21071个，核心品牌数量为2335个。

稳定良好的品牌合作使万达商管出租率始终维持在高位。2021年，万达商管整体出租率达到了99.3%。

“轻资产”战略加速

进入2022年来，万达商管在轻资产方面步伐加快。

4月19日，万达集团接连拿下北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，合作方式均为轻资产。其中，5月1日，蓝色港湾管理权将全面移交给万达，为期20年；五棵松卓展购物中心则更名为北京五棵松万达广场，未来将落位第四代万达广场全国旗舰产品。

在此之前，4月1日，建业集团与万达集团签署战略合作协议。通过这次合作，建业将旗下若干商业项目10年左右的运营权交予万达，代价为7亿元。3月28日，鑫苑与万达也签署合作协议，双方将在商业管理、资产管理等领域合作。更早一点的2月份，万达商业集团还接管了一家山西房企田森集团的商业项目。

万达商管大踏步扩张的底气来源于稳健的财务表现。回首过往，2017年6月，遭遇风波的万达以600亿的价格抛售了76间酒店，13个文旅项目91%的股权分别予富力、融创，这是万达最为落寞的一年。之后，万达“轻资产战略”全面扬帆起航。2018年，“万达商业地产”更名为“万达商业管理”，标志着万达的商业模式从拿地盖楼向管理投资转变。

四年的调整与蛰伏为万达换来了一份稳健的财务。招股书显示，截至2021年年底，万达商管的资产负债率为70.9%，较上半年的80.4%降低近10个百分点；流动比率由2021年6月末的1.2增长至2021年12月末的1.3，负债压力进一步减轻，短期偿债能力稳步提升，财务结构进一步得到优化。

此外，公司截至2021年末在手货币资金超过188亿人民币，可以应对未来公司业务拓展的各项业务需求。在房地产遭遇流动性危机的当下，稳健的财务为万达商管打开了逆势扩张的窗口。

作为中国商业地产圈的“最强王者”，万达商管已在“轻资产”之路上积累了一套成熟的体系与打法，构筑起了企业“护城河”，在国家大力号召实体经济高质量发展的当下，万达商管将迎来更广阔的发展空间。

本文来自证券日报，记者 许洁。