蛋壳公寓，你可能误解了“不可抗力”

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文 | 刘新波 郑植升 独角鲸商事律师团队

《房东免租房客收租，蛋壳公寓趁着疫情赚起了“聪明钱”》，一周前，一篇新媒体文章让互联网长租公寓运营商蛋壳公寓陷入风口浪尖。

之后蛋壳公寓出面澄清，称近期网络上的一些不实信息均属谣言和恶意中伤。

2月14日，针对蛋壳公寓拖欠业主租金及要求业主“免租”等事项，深圳市住建局正式约谈了深圳蛋壳公寓相关负责人。要求及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案，积极与业主进行沟通协商，按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题。

整个事件，通过《中国证券报》报道中的一句话就可以说明白：“蛋壳公寓按照全国不同区域，要求业主提供1至3个月不等的免租期。在租客端，给出的优惠方案是提供10天的租期延长，或者相当于10.8天租金的‘关怀代金券’”。

这被网友称为利用疫情“两头吃”。

2月13日，蛋壳公寓发布了一系列面向租客的“疫情补贴政策”，但已属亡羊补牢，事件对其商誉所形成的负面影响已难以挽回。

作为一家纽交所上市企业，在关键时刻犯下如此大错，不管是不是因为现金流压力，都实属不该。因为错得太明显了。

疫情之下，所有企业都在自救，但用力过猛误入歧途，可能只会加剧形势的严峻。

作为专业商事律师，今天帮大家详细解读一下蛋壳公寓到底错在哪里。

错误一：误解政府文件

自疫情发生以来，全国多地政府相继出台不少文件，呼吁公平处理或减免疫情期间的房租费用。

例如，2月13号，杭州住保房管局联合杭州市市场监督管理局制定下发《关于进一步加强疫情防控期间住房租赁企业管理的通知》（简称“《通知》”）；北京国资委在2月8号发布了《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于落实京政办发〔2020〕7号文减免中小微企业房租的通知》......

蛋壳公寓的商业模式，是一头向业主把房子整租下来，另一头附加自己的服务后再租给房客。所以，它既是“租客”，也是“房东”。

政策一出，蛋壳公寓一边于2月3号在微博发布了《致蛋壳公寓租客的一封信》，宣布为租户返还部分租金；另一边同时通知房东“为配合政府实施相关疫情防控工作，暂定付款并执行不少于30天的免租期”。

据蛋壳公寓的房东爆料，蛋壳公寓此次“免租”完全是强制性的，通知的电话口气十分强硬，毫无商量的余地，而在此之后房东们又发现蛋壳公寓向房客们承诺的返还房租无法提现，只能用于支付蛋壳公寓的相关费用。

据我们检索，在2月3日蛋壳公寓发布《致蛋壳公寓租客的一封信》之前，各地政府出台的面向民租房减免租金的文件少之又少，即使有也多是要求国有资产类经营用房对中小微企业房租减免1至3个月不等，并不适用于像蛋壳公寓的情况。

虽然后面陆续有像杭州房管局发布的《通知》，但这些文件也仅仅是呼吁房东公平、自愿、合法地协商减免租金，并无强制性的要求。

把“自愿”变“强制”，这是第一错。

错误二：无理单方解约

前面我们分析了蛋壳公寓“响应政府号召”根据不足，接下来就聊一聊强制要求房东免租、房东不同意减租就直接单方解除合同这件事。

据南京的蛋壳公寓房东爆料，蛋壳公寓联系房东要求免租，不同意就谈解约。这种情况并非个例，我们在任意社交媒体上搜索#蛋壳公寓#的话题，就能看到不少爆料的帖子，累计阅读高达3184万，而对这种情况，多数业主表示愤怒却无可奈何。

若为事实，这样的做法，是毫无法律依据的。租赁合同是双方签订的，合同内容对双方都具有约束力，在没有出现约定或法律规定的情形时，任何一方均无权单方修改合同内容。

房东已经将房屋交给蛋壳公寓，履行了合同主要义务；蛋壳公寓接收后将房屋交付房客并收取租金，理应按照合同约定向房东支付租金。

如果蛋壳公寓希望为其房客适当减免租金，共渡难关，则应当与房东进行友好协商，在达成一致后再落地实施。

解除合同意味着双方之间的交易彻底终止，按照立法精神和最新的司法裁判标准，轻微违约不能随意解除合同，只有一方不履行合同约定的主要义务，导致另一方签订该合同的主要目的落空，或者因为其他原因导致一方或双方客观上无法履行合同约定的主要义务，才能解除合同。

蛋壳公寓解除合同的理由是房东不同意减免租金，这个理由明显不构成解除合同的事实依据。

首先，从合同约定的内容来看，租房合同并未约定蛋壳公寓享有单方减免租金的权利，在房东不同意减免租金的情况下，租房合同也没有赋予蛋壳公寓单方解除合同的权利；

其次，减免租金，是房东享有的权利而非义务，不同意免租并不构成违约；

最后，在房屋已经交付房客占用和使用，且租金支付并无障碍的情况下，新冠肺炎疫情并不构成“不可抗力”，同样不能作为解除合同的依据。

此为第二错。

错误三：曲解“不可抗力”

很多人会质疑，“疫情”不就是“不可抗力”吗？

蛋壳公寓的错，最根本的就在于对“不可抗力”的误解，或者有意曲解。

这次风波中，蛋壳公寓对不同意免除房租的房东要求解约。据房东爆料，解约并没有按照当时合同的约定，而是另签一份新合同，清楚写明“发生不可抗力因素的原因”。

现合同

按照我国《民法总则》及《合同法》的规定，不可抗力系指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

前几日，全国人大法工委确实有说过因疫情防控不能履行合同属不可抗力，但这里有一个关键词——“不能履行合同”。只有对“不能履行合同“的当事人来说，新冠肺炎才构成不可抗力。

全国人大法工委此次表态，只是在新冠肺炎疫情这一现阶段特殊社会事件发生时，从立法精神角度，就不可抗力这个法律问题的具体适用进行了说明。不可抗力适用的条件并没有发生变化，判断新冠肺炎是否构成不可抗力，必须根据合同的具体约定以及新冠肺炎对合同履行的实际影响，进行个案判断，而非“一刀切“。

从法律专业角度出发，就蛋壳公寓的租房合同而言，新冠肺炎疫情不构成不可抗力。

原因在于，租房合同已经签订并实际履行，即：房东已将房屋交付蛋壳公寓并最终由房客占有并使用，且房屋属于适租状态，出租人的主要合同义务已履行完毕；同时，虽然新冠肺炎疫情对正常的生产生活造成了普遍而巨大的影响，但金融及支付系统仍在正常运转，租金支付并无任何障碍，新冠肺炎疫情没有产生租房合同不能履行的后果，因此，并不构成租房合同履行中的“不可抗力”。

因此，蛋壳公寓要求房东免租、解除合同并无事实及法律依据。相反，还因未如约支付租金、擅自解约让自己承担了巨大的违约风险。

如果真的想争取到房租的减免，蛋壳公寓其实另有一条路可以尝试。

关于新冠肺炎疫情对租房合同履行的影响，依据我国《合同法司法解释（二）》中的“情势变更“，寻求各方利益的重新平衡，更为可取。

基于前面的分析，新冠肺炎疫情虽然尚未达到令租房合同不能继续履行的程度，不足以构成不可抗力，但事实上，其对租房合同的正常履行确实造成了一些影响，主要是部分房客因隔离等原因无法正常使用房屋用于居住。

《合同法司法解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

租房合同成立后出现疫情，各方均无法预见，且对疫情的出现都没有责任，如果疫情持续时间较长，导致承租人长期无法使用房屋但仍要持续交纳租金，对其确实不公平。在各方均愿意继续租赁关系的前提下，各方可以就租房合同的变更（如租金的减免、租期的顺延等）进行友好协商；如协商不成，也可以请求人民法院从公平角度居中作出裁判。

笔者认为，对于疫情期间的房租，房东全面予以免除同样也有失公允，毕竟疫情的出现不是房东的责任，在疫情面前，房东也是“受害者”。公平的处理方式应当是，由房东和承租人共同分担损失，即由房东对租金予以部分减免，至于具体减免的比例或数额，就由双方根据实际情况自行协商了。

蛋壳公寓曲解“不可抗力”条款，采取不合理路径争取免租，此其错三。

免租是情理还是法理？

由于接到大量投诉，深圳住建局“情人节”约谈蛋壳公寓，已经释放了一个明显的信号。如果不能及时调整善后，疫情结束后，甚至可能出现大批房东结伴将蛋壳公寓送上法庭。

换言之，在商誉面临重创的同时，蛋壳公寓还要负担超出房租的额外费用，比如相应的违约金、诉讼成本等，“隐形损失”更是难以估量。

无独有偶，另一家长租公寓品牌自如，在近期也被爆出坐地涨价的负面。

疫情之下，众企皆苦。无论是创业者，还是受影响的企业，都面临着前所未有的挑战。我们向那些勇敢自救的企业致敬，也提醒每一个创业者，即便是一场数十年未有的大灾，即便是前所未有的应急部署，但它没有给予任何一个企业超出于法律的特权。

有些东西，就得分清是情理上的事还是法理上的事。分清楚了，也就不至于把一件原本通过情理协商的事，做得理直气壮理所当然。