这个城市最近涨涨涨！现在要不要跑步进场？

编者按：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID:dahuzishuofang），作者：大胡子看湾区，36氪经授权发布。

东莞楼市最近热得很。

先是5月卖出5宗地，总收金58亿，成交面积达到22万㎡。其中企石的一块11万平的巨无霸地块，经过46轮拉锯战，才被恒大以298869万总价夺下。

虎门白沙社区地块也拍出了一块巨无霸TOD地块，起拍价达66亿！土拍热带动房价预期越来越高，而这波热度远远还未结束。

6月又将有一东莞将有12宗商住地上线，新一轮土拍大战即将开始。

另一方面，成交市场也不甘落后，5月新房成交4452套，环比上涨14.5%，二手房过户2716套，环比上涨9.7%，价格方面，二手房成交均价20082元/㎡，环比上涨5.2%。

三个字总结近期的东莞市场：涨涨涨。

多片区二手房最高已经突破4万，房价至高点松山湖最高去到4.7万，当下一二手房价格齐涨的东莞，现在要不要杀入？

这一波入场，会高位站岗吗？

别急，还是先了解了解东莞这个城市吧，毕竟知己知彼才能少当韭菜。

大湾区时代，东莞关注度越来越高，东莞不仅自身产业够强，还拥有绝佳的地理位置，北连广州增城黄埔，南接深圳，凤岗更是直插深圳腹地，这样一个天生好命的城市，想不发展起来都难。

但东莞的矛盾也很突出，早期过渡放纵的的制造业带来的后遗症，如城建的混乱，环境的破坏以及公共配套的薄弱。

产业上过多依赖外贸出口，产业升级的瓶颈和镇街经济模式导致的各镇独自埋头苦干的割裂，都让这个城市的未来扑朔迷离。

过去，哪怕是不熟悉东莞的人，都该听过这么一段历史“女人的银行，男人的天堂”。

很长一段时间，色情行业一度成为东莞的标签，在大规模扫黄之后，东莞经济受到了不少打击，不要以为我要说不正经的，实际上东莞之所以在色情行情上能形成一条最精致的服务链，和东莞产业还是有点关系的。

东莞的定位是国际制造中心，制造业是东莞的支柱性产业。

改革开放以来，东莞凭借着大规模的廉价劳动力和便利的地理位置，在全球化过程中找到了自己的位置，从1978年香港太平手袋在这里开设第一家加工厂开始，东莞不断接受来自港澳台的经济辐射和产业转移，“台湾接单、东莞生产、香港出货”的配套加工业创造了所谓的“东莞奇迹”。

2000年，IBM亚洲区副总裁曾说：“如果东莞到深圳的高速高速公路塞车，全球将会有70％的电脑产品缺货。”

直到现在，东莞仍然是中国外贸制造业的“晴雨表”，在2019年上半年，东莞对广东的外贸增长贡献率高达96.4%，100元的外贸收入，就要96.4元来自东莞，足见东莞在制造业上的强势。

繁荣的制造业一直在吸引源源不断的【外乡人】来淘金，且大多数是农村里的年轻人，所以大规模、高流动的务工者和经商者为东莞色情行情繁荣提供了最基本的供求关系。

很多年轻人，只要买上一张长途车票，拎上一两个行李袋，就这么来到东莞，巅峰时期的东莞曾承载一千两百多万的人口，然而过度依赖外向型经济的东莞还是出了问题。

2008年，全球金融危机袭来，一夜之间，工厂大大小小工厂倒闭，外资撤离，小工厂主跑路，成千上万的人失业，只能灰溜溜回老家，这一回，也就再也没有回来了。

而就在今年年初受新冠疫情影响，东莞也掀起了外贸制造业的倒闭潮，泛达玩具、佳禾电子、精度表业都相继缩减或停止用工，“世界工厂”的东莞，面临严峻考验。

经济转型，已经迫在眉睫。如何发展符合潮流的高端制造业？

老实说，东莞要靠自身，也得靠广深。

经济战略的调整，是东莞产业转型的重要一步。

东莞做得最正确的一步就是：重点发展松山湖。

躁动不安野蛮生长的东莞，自身觉悟还算及时，要不是前期靠着发达的镇街经济，具备雄厚的资金基础，再加上天然的地理位置优势，我会不太看好东莞市场，毕竟低端制造业始终不是主流，而且制造业带来的低收入人群，如何为高房价接盘呢？

好在，随着华为等名企入驻松山湖，滨海新区也在粤港澳大湾区一体化中响亮登场，东莞又开始焕发第二春了。

毫不夸张地说，粤港澳大湾区的规划，还真救了东莞的“命”。

东莞本就有天然的地理位置优势，随着湾区规划的深入，东莞能享受的福利暴击就更多。

近日，东莞市政府发布了《东莞市交通发展白皮书》，东莞计划到2035年完成约10条地铁线路，到2050年完成约17条地铁线路。深莞地铁共计有9条线路换乘，莞穗共计有7条，莞惠共计有2条，真可谓四通八达。

除了地铁规划之外，广深港高铁、穗深城际、莞惠城际已经开通，莞佛城际、莞深城际、赣深铁路、深茂铁路在建，在粤港澳大湾区规划的9条重要跨江（海）通道，近一半和东莞有关。

图片来自公众号：东莞房姐

值得关注的是狮子洋通道，连接广州南沙和东莞沙田，是高速公路网规划中广州和东莞的重要东西走向通道。

产业上，东莞是镇区经济，多年来资金发展分散，产业比较低端，虎门的黄河时装批发城，长安的五金模具厂、寮步的毛绒玩具厂、厚街的鞋厂、大岭山的家具厂····

都不差，但都太保守了！

如今科学技术是第一生产力，科技在哪里，资本就去哪里，东莞的产业格局肯定是经过一轮洗牌。

而第一步走的就是电子信息产业，如今的东莞坐拥华为终端、OPPO、VIVO等智能手机企业龙头，在产业转型上，东莞政府重点打造了松山湖这个经济高低，称为“东莞转型经济的发动机”。

松山湖在全国高新区的综合实力排名已从2016年的第26位跃升到2017年的第23位。

除了松山湖之外，17年滨海新区也正式揭牌成立，由长安、虎门、厚街、沙田几个经济重镇组成，产业实力非常强劲。

一条含金量极高的广深港科创走廊连接滨海新区，搞成了，能直接带动整个珠三角地区乃至粤港澳大湾区的产业转型升级，乘上大湾区一体化发展的这场东风，东莞的产业转型之路会走得更顺畅。

在房地产价值投资中最重要的一环——人口上，东莞对人口的吸附力依然强劲。

截至2019年末，东莞常住人口846.45万人，总量排名大湾区第三。根据规划，东莞市常住人口将在2025年达到960万人，在2030年达到1020万人，在2035年达到1080万人。在年度主要城市人口吸引力TOP10榜单中，东莞挤掉上海，排名第四。

这样一个有人口、有产业、天生地理位置好的城市，绝对蕴含着极佳的买房机会。

但近期东莞已经涨过一波，多片区二手房突破了4万+，现在入手确实有可能高位站岗，但长线而言，东莞依旧有价值。

所以东莞怎么买？

这波上4万的片区，一个是南城，一个是松山湖。

（松山湖片区部分盘房价）

（南城片区部分盘房价）

涨价逻辑很清晰，南城是主城区中城建最好的区域，也是东莞的总部基地，东莞政府对南城期待很高。

而松山湖早就不是东莞人的松山湖了，在东莞，几乎没有哪个地方，像松山湖一样，能同时成为莞深两地的骄傲。

东莞的历史旧账太多，整个城市的城市面貌很落后，而松山湖是唯一一个又有产业环境又好的片区，而且松山湖供地克制，供需紧张，现在已经是存量市场，二手优质楼盘价格已经去到4.7万/㎡，何况松山湖还有华为在内的高新技术企业，接盘能力很强。

东莞未来的房价高点一定在松山湖，但能去到多少，取决于东莞本地的购买力，以及对外来资本的吸附力。

目前东莞六区32镇街中，我只推荐三个片区。

一个是滨海片区，主要指长安、虎门

这两个都是东莞的经济强镇，排在中国百强镇中前10，也是东莞镇区的第一第二位综合实力最强的镇，地理位置上也临近深圳的西部的沙井、松岗。

长安总体发展已经比较成熟，公共设施配套比较齐全，比较出名的企业是vivo和oppo手机研发制造，住宅属于长期缺货的状态，供需比较紧张，不少轨道交通可以直接和深圳对接，比如东莞R2号线-深圳20号线、东莞R3号线-深圳11号线等都和深圳接驳。

虎门已经通车的有东莞R2地铁和广深港高铁广深段，也同样临深、产业强，未来还有R2延长线，中虎龙城际，深茂铁路3条轨道交通经过虎门。

更重要还是前景好，由长安、虎门等新成立的滨海新区，将来重点打造的对接深圳、广州和香港的广深高科技走廊，产业发展还有更大想象空间。

第二个是环深片区，主要指凤岗、塘厦

2015年下半年以来，这两个片区以担当深圳“睡城”的角色快速崛起，而东莞房价的开启键也是从临深片区按下的，更重要还有交通加持，未来还和深圳有地铁规划，这两个片区的价值还是很扎实的。

凤岗目前还引进天安数码城、京东智谷，承接深圳高新技术企业外溢，也是这两年大热的片区。

第三是松山湖片区，主要指松山湖、大岭山

松山湖无疑是价值最高的，但片区已经没有新房住宅，二手房价格又高，此刻投资溢价空间不大，但松山湖和大岭山是无缝连接的，大岭山发展的首要目标就是“与松山湖一体化”，以后也会承接松山湖的外溢需求，价格普遍在2-2.8万，相比松山湖也更有优势。

东莞当下进场，短期投资暴击机会不大，现在东莞的城区和松山湖已经涨了一轮了，凤岗、塘厦优质楼盘也已经突破3万，和深圳的价差在慢慢缩小，长安、虎门倒是有足够的想象空间，普遍在3万以下，但需要长持。

至于深圳刚需外溢，则根据工作地选择，龙岗刚需可选凤岗，龙华、福田可选塘厦，宝安、南山外溢可以去长安、虎门。

东莞历史旧账很多，问题很多，去过东莞几次，初步印象就是大马路+大工厂+货车密集，城市面貌差，城建比较混乱，和旁边的深圳差得确实不是一点半点，但价格又比北边的广州部分区域没低多少，确实有些尴尬。

但劣势和优势往往只是差一个角度，东莞凭借着和深圳的房价差以及低于广州的人力成本，加上较好的综合基础设施，在大湾区规划下，依靠着位置优势，还是能在广深之间如鱼得水，只是当下东莞房价要爬的雪坡还很长。

东莞的城建优化如何？楼市现状如何？下周我们将去东莞调研，还原当下一个最新最全的东莞楼市，敬请期待。