前自如创始高管创立「玛泰科技」，为长租公寓行业提供资金解决方案

《租赁崛起》报告显示，未来中国将有3亿租赁人口，租房市场规模达5万亿元。随着购房年龄的推迟和房价的攀升，租房需求呈现上行趋势。但在吃穿住行四大领域中，“住”的互联网改造程度最低，痛点也最明显。

近年来，中国租房市场呈现出机构化趋势，主打品质化产品和标准化服务的长租公寓活跃在大众的视野里。但在早期发展过程中，行业也伴随着爆雷、租金贷、甲醛等负面事件。

之所以出现这些问题，是因为早期长租公寓普遍采取了重资产的“二房东模式”，随着竞争的激烈，利润越来越低。其中小公寓运营企业缺少融资渠道，只能依靠自有现金流支撑，虽然可以保持收益，但规模难以快速提升；部分具备一定规模的运营企业为了吸引投资，使用烧钱扩规模的增长路径高价拿房，导致行业里真正赚钱的长租公寓其实是极少数。

不过新的变化正在发生——长租公寓行业出现更加清晰的分工，重资产管理和轻资产运营的分化成为新趋势。

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玛泰科技创始人兼CEO孙静向36氪介绍，长租产业可分为四个层次：一是用户层，即对品质租房有要求的租客；二是运营层，也就是大众所注意到的长租公寓品牌，从2010年开始发展，2015年后大量涌现；三是资管层，持有大量优质房源资产，连接资金方和运营方；四是资本层，比如银行资本、保险资本、资产证券化市场和REITs市场等，其需求是寻找优质资产和优秀的运营在资本市场进行交易。

在这个链条中，长租公寓运营企业负责为租客提供优质产品及服务，而资本则通过资管触达到优秀的运营企业，可以向企业提供运营资金支持，也可以向租客提供住房分期、租金贷等2C的金融产品。

但在过去金融环节出现了一些问题，孙静认为，这是因为长租公寓市场和管理机制都还未成熟，数据也没有形成闭环，资金方很难对优质资产进行评估。但金融产品是必要的，如何通过筛选优质资产解决长租公寓企业的资金问题，是推动这个行业发展非常重要的一环。

孙静在2015年就注意到了这一点——在创立玛泰科技之前，孙静是自如创始高管和金融产品负责人，当时其主要任务就是帮助自如利用对优质资产的管理能力向上打通资本市场。在孙静的主导下，2017年自如公募发行了租房分期ABS，2018年发行业界首单20亿储架式ABS，这是在长租公寓领域非常有价值的尝试。

不过，长租公寓行业非常分散，头部玩家占比不到20%，行业主流还是大量中长尾的长租公寓。对此，2019年孙静离开自如创立了玛泰科技，希望为整个长租行业提供解决方案。

对于一些优秀的长租公寓运营企业来说，最大的问题在于数据透明化程度很低，交易真实性难以判别，资金无法对资产进行评估。数据是非常重要的基础，所以玛泰科技的第一步是将人、房、钱的信息在线化和数据化。

2019年，玛泰科技自主研发了NB IOT智能门锁。目前市面上已有的智能门锁更多以硬件出货为核心目的，很多智能门锁甚至不是联网产品，或者没有WI-FI就离线，没法形成完整的数据闭环。玛泰科技这这款门锁使用了窄带物联网技术，可以实现远程控制，不需要房间布置WI-FI,联网也不受租客插拔网关的影响，保持设备实时在线。

玛泰科技从智能硬件切入不是为了硬件出货，而是为了解决管理效率和交易场景真实性和数据化问题，并通过通讯技术和硬件树立行业标准，长期来看会面向行业打造一个开放的物联网平台，逐步实现行业数据化闭环，从而对运营商和资产进行评估，在资金引入过程中充分发挥风险控制的作用。

从成立至今，玛泰科技已经服务了8家大型长租公寓和100多家中小公寓，包括建信住房、愿景集团、安歆公寓、亚朵公寓、贝客公寓等。

孙静表示，如果长租公寓能解决低成本资金问题，那么行业会逐步进入良性循环，公寓亏损的状况有望得到解决。而在这个过程中，数据和技术公司会发挥很大的价值，既能帮助资本和资管鉴别优秀资产，也可以帮助优秀运营企业获得融资、提高效率。

数据公司涉及智能硬件、SaaS软件、运营服务、金融服务等多个业务，且每个方向都是千亿级别的规模。她认为，未来十年，长租行业将有机会跑出1-2家估值百亿的数据运营及资产评估公司。

玛泰科技团队目前共有30余人，总部位于北京。创始人兼CEO孙静曾先后任SAP中国高级咨询顾问、联想全球财务中心高级财务经理，之后任自如副总经理和自如金融业务创始人，从0打造了自如业务财务管理体系，是消费金融分期产品、业主金融产品、供应链金融产品设计者；其他核心成员在智能家居、长租公寓、传感器等领域有丰富经验。