清流|神秘商人豪赌广州旧改：背后另有高人？

出品|清流工作室

作者|王晓悦 主编|赵妍

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近年来广州的旧改大王是谁？一家非本土的房企——上海升龙投资集团有限公司（下称“升龙集团”）。

2019年，广州六成旧改项目被升龙集团拿下，截至2020年上半年，升龙在广州拿下8个旧改项目，总面积超过1700万平方米，预计总投资金额达735亿元。而与之对比的是，据克尔瑞数据，今年6月底广州本地旧改大户时代中国和富力地产在广州的旧改项目均为7个，总的旧改面积均低于500万平方米。

显然，升龙集团已成为广州旧改市场不容忽视的一股新生力量。

公开信息显示，创始人林亿，最早在福建建立升龙集团，后于郑州、南京等地做旧改发家，并将公司总部迁至上海。林亿的妻儿林云惠（音译：Yunhui Lin）和林尚锦（音译：Shangjin Lin）主攻澳洲市场，二人控制的Aqualand公司目前是澳洲上市公司McGrath的第二大股东。

在国内，这家房企极为神秘，因其未上市、不发债，其资金来源和背景支持成谜。唯一高调的事件是，2020年林亿以120亿元人民币财富名列《胡润全球房地产富豪榜》第163位。

低调神秘的升龙集团背后，到底是谁？

清流工作室发现，林亿早年与另一位福建富商陈隆基过从甚密，陈隆基是著名的资本玩家，其曾持有利嘉股份（现 ST岩石，代码600696）、正和股份（现洲际油气，代码600759）和三木集团（000632）的股权，并通过买壳卖壳获利。陈隆基在旧改市场也颇有建树，曾运作多个大型商业地产项目。林亿还与卫生用品巨头恒安集团（HK.1044）创始人许连捷合作开发多个旧改项目，其朋友圈阵容堪称豪华。

资金层面，升龙集团在郑州主要和福建老乡合作，进入南京，其主要资金来源是各类基金产品。2017年升龙进入广州后，升龙既寻求本地合作伙伴，也开始筹集资金，2018年至今，共有三只平安信托升龙集合资金信托计划成立，但没有更多资料显示资金具体投向。

中原地产首席分析师张大伟认为，相比招拍挂，旧改项目是更便宜的拿地方式，资金需求量相对较少。但旧改是地头蛇属性很强的业务，“外来户”能拿下的项目往往是本地房企挑剩的，推进难度极大，升龙入场是场豪赌。

升龙在郑州、南京均有丰富的旧改经验，也有过啃“硬骨头”的经历，或可复制到广州项目上。不过，2015年和2016年，升龙陆续退出郑州和南京，其标志性的事件是，郑州业主维权被打和南京楼盘违约金风波。

在郑州和南京，升龙留下一地鸡毛匆匆离场，来到广州，林亿能否避免当年的失误，赢得这场豪赌，尚待观察。

两年拿下广州8个项目

2016年陆续退出郑州和南京后，升龙集团于2017年初成立广州升龙投资有限公司，正式进军广州。

此后，升龙集团在广州横扫8个旧改项目，南沙金洲冲尾村、番禺蔡边一村、增城群星村和黄埔南湾社区共4个项目由升龙集团独立完成，另外4个项目则以联合体形式拿下。

其中三个联合项目，升龙集团找到广州本地房企合作。升龙分别与科学城集团、方圆集团及珠江投资组成联合体，拿下了黄埔茅岗路以东片区改造项目、番禺沙溪村旧改项目及增城长岗村旧改项目。

目前，升龙已与方圆集团成立合资公司“广州升龙方圆置业有限公司”、与珠江投资成立合资公司“广州粤宁置业有限公司”。珠江投资股份有限公司法人是朱伟航，朱伟航是合生创展集团（HK.0754）创始人朱孟依的儿子。

另外一个联合公司较特殊。2019年6月，升龙集团和瑞景房地产开发（东莞）有限公司共同拿下黄埔区汤村旧改项目，该项目面积接近1000万平米，是广州史上最大面积的旧改项目，预计总投资164亿元。

清流工作室发现，瑞景公司穿透后的股东为任晓明和刘志敏，两人在多家升龙系公司任职。早在2017年，瑞景公司与升龙集团设有合资公司广州汇龙房地产有限公司，升龙占股八成。根据官网信息，2019年底，汤村旧改首期复建安置区已经动工。

通过不同的方式，升龙集团拿下了广州的8个项目，每个项目均需缴纳5亿元的保证金，目前保证金投入应是40亿元，未来8个项目总投资将超过750亿元。

但机构数据显示，升龙集团2019年的销售规模仅100余亿元，跌出百强榜单，业绩颓势之下，升龙集团的资金从何而来？

升龙对外宣称，公司有金融背景。升龙是广东华兴银行的发起人公司和重要控股单位，2019年底，升龙集团持有华兴银行12.5%的股权，仅次于第一大股东侨鑫集团有限公司。升龙集团派驻郑景山在华兴银行任董事一职，郑景山也兼任升龙集团董事长助理及投融资中心总经理。

具有金融背景的郑景山，帮助升龙打通了多家金融机构的融资渠道。2018年，升龙集团先后与建行广东省分行、中国民生银行广州分行、广州银行及广州农商行签署战略合作协议，约定城市更新领域开启深入合作，但暂无信息显示具体融资额度。地产分析师严跃进表示，此类银行协议通常会根据动拆迁和旧改周期来确定额度，也会受到政策层面的影响。

升龙也通过信托公司融资。平安信托官网显示，2018年1月至2019年11月，共有3只升龙集合资金信托计划成立，但未披露具体金额和投向。

早年与资本玩家深度捆绑

升龙集团名不见经传，却要花大手笔做旧改。林亿的背后，是否另有高人？

清流工作室发现，早年林亿与上市公司利嘉股份及三木集团来往密切，网传林亿依靠福建富商——陈隆基发家并非空穴来风。

陈隆基是出名的资本玩家，他曾持有利嘉股份、正和股份和三木集团的股权，并通过买卖上市公司股权获利颇丰。陈隆基也参与地产项目，运作了多个大型商业地产项目，1998年，陈隆基回乡投资25亿元重建福建中亭街，完成了福建最大的旧城改造项目，曾轰动一时。

1993年至2010年，陈隆基在上市公司三木集团担任董事长，三木集团主营建筑材料。

清流工作室发现，在陈隆基任期，三木集团与福建中天房地产有限公司（下称“福建中天”）有密切的业务往来。2000年，福建中天欠三木集团200万元房地产转让尾款。2003年及2004年，三木集团为福建中天提供了350万元担保。

福建中天成立于1997年，主营工程建设等。福建中天的股权结构里现已无林亿的身影，但一份2009年福建中天侵犯著作财产纠纷案的一审民事裁定书显示，彼时福建中天的法定代表人和董事长为林亿。

林亿的身影还出现在陈隆基控制的利嘉股份的公告里。

利嘉股份主营房地产综合开发，陈隆基曾是该公司实际控制人。陈隆基控制利嘉股份期内， 2003年至2005年均为福州升龙电梯有限公司（下称“升龙电梯”）提供300万元至1500万元的担保。利嘉在公告中表示，与升龙电梯有长期的业务往来，双方无关联关系。

工商资料显示，林亿在1999年创建升龙电梯，目前林亿持股约95%，该公司主营电梯销售和建筑材料批发，至今在营。

在陈隆基的帮助下，林亿的电梯生意做得风生水起。截止2004年11月30日,升龙电梯总资产1.67亿元,负债总额1.03亿元,净资产6376万元。

当年已是上市公司的利嘉股份，2003年、2004年全年净利润为2788.42万元及605.61万元。升龙电梯公司2003年实现净利润527.35万元，2004年11月累计实现净利润1482万元，与利嘉股份相比并不逊色。

种种现象表明，林亿早期的资本积累离不开陈隆基的帮助。直到2006年，双方不再在上市公司层面出现交集。一个可能的原因是，自2006年开始，升龙的业务重心转移，林亿效仿陈隆基进入旧改市场，在郑州、南京开辟出一片新天地。

资金来源——贷款、合作、发产品

2006年，因郑州燕庄村民要求巨额赔偿，两家竞争房企退出竞标，升龙集团拿下了在郑州的第一个城中村改造项目。据媒体报道，林亿从招商银行和兴业银行获得贷款共计5亿元，对于投入庞大的旧改项目而言，5亿元的银行贷款显然杯水车薪。

钱不够，朋友圈来凑。

林亿找到另一位福建富商许连捷合作，最终将燕庄改造成曼哈顿广场，成为郑州首个集住宅商业类型的综合体。许连捷是香港上市公司恒安国际的创始人，主营卫生用品，打造了著名品牌“安尔乐”。在此之外，他带领三个儿子许清水、许清流和许清池建立了庞大的地产帝国。

郑州哈曼顿广场由升龙集团河南分公司——河南升龙置业有限公司开发。2016年之前，许清水是河南升龙的法定代表人，林亿和许清水、许清流同为高级管理人员。河南升龙的股东为连捷国际投资有限公司，其对外投资的西安曲江南湖建设发展有限公司及福建省华隆置业发展有限公司，法定代表人均为许连捷，林亿也在西安曲江任董事。

完成燕庄项目后，林亿继续与许连捷继续合作。2007年底，升龙集团为进行凤凰台城中村改造，成立了河南捷宏置业有限公司，成立之初，该公司由连捷投资集团有限公司、连捷投资集团有限公司及河南升龙持有，林亿、许清水、许清流任高管。此后，升龙又拿下郑州升龙广场项目，与许连捷设立合资公司河南连捷置业有限公司，由许清水任法定代表人。

在郑州打出名声后，升龙自2012年开始进军南京。

2012年11月至2013年9月，升龙集团斥资75亿人民币，拿下南京三大黄金地块，建设商务综合体升龙汇金中心、别墅项目公园道和高端住宅项目升龙天汇三个项目。

但在南京的福建老乡不多，林亿找金融机构解决资金问题。

在升龙的官网中，升龙颇以自己的金融背景为傲，公告显示升龙集团拥有自己的资产管理平台，并与诺亚、黑石等著名基金公司、信托公司进行全方位合作。

清流工作室发现，所谓的“自己的资管平台”，实则是未上市房企通常使用的集资方式——发产品募资。

中国基金业协会显示，仅2014年，以升龙命名的募资产品至少8只，从产品名称来看，资金可能投向南京的项目。

2014年，升龙通过歌斐诺亚资管公司发行两只投资基金，分别为升龙南京一号和二号。升龙南京一号以委托贷款的方式投资于南京升龙房地产开发有限公司，用于南京汇金项目的开发建设等。

同一年，升龙通过万家共享资产管理公司发行了4只产品，分别为南京河西一到四期募资。升龙官网显示，南京升龙天汇项目共拥有A、B、C、D四个地块，分四期进行开发。2016年下半年，升龙又通过首誉光控资产管理有限公司发了两个专项资产管理计划，分别名为升龙天汇1号和升龙天汇2号。公告显示，升龙天汇1号共向160位客户募集共计3.69亿元。

此外，5只名为“金元惠理远晟升龙专项资产管理计划” 和1只“民生加银资管上海升龙专项资产管理计划”在基金业协会备案，但没有更多信息显示上述资金的投向。

妻儿管理海外资产

值得注意的是，升龙集团只是林氏家族浮在水面上的一部分资产，其还有不少资产隐于大洋彼岸。

升龙集团官网显示，在南京攻城略地的同时，公司的海外地产也逐步进入澳洲、洛杉矶等地，公司开发有洛杉矶?奥利弗大街、11街路口项目与洛杉矶?格兰大街项目。新浪乐居一篇通稿显示，升龙集团截至2016年底在北美地区投资超过10亿美元，计划3年内再投资30亿美金。

升龙海外业务最大的据点是澳洲，据《澳洲日报》报道，2014年升龙集团在澳洲设立了一家子公司Aqualand，交予林亿妻子林云惠和儿子林尚锦打理。据媒体统计，Aqualand目前在悉尼拥有18处开发用地，价值大约50亿澳元。

与升龙大举进军广州类似，林氏家族近年在海外的动作也高调起来。