这个城市的炒房客，终于忍不住了！

编者按：本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权发布。

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都关注了「子木聊房」

正文4001字，预计阅读时间：10分钟

文/子木

昨天，一位老读者给子木发来一封信。

他说这封信近期在当地传得非常火热，而且有非常多的支持者，但自己看到这封信后却很生气，跟朋友理论，差点儿打一架，所以特来求助，到底该如何分辨其中内容的真实性。

这封信的名字叫做《凭什么让长沙市民承担高房价地区的输入性通胀？》，是一位长沙市民通过网络信箱写给市长的，具体内容如下：

尊敬的市长：

一、房价不涨物价涨：房价高的地区银行放出的资金可以自由流动，引发物价接连上涨，长沙市民却没有房价上涨作为对冲，实质利益受损，这幸福吗？

二、北上广深包括武汉郑州合肥市民看似承担着高房价，却能欣喜的看到房价上涨带来的收益，对物价上涨也没有那么抵触，他们才是幸福的。

三、土地卖不起价，靠什么经营城市？没有钱光凭理想和信念吗？别的城市卖一块地，长沙要卖几块，导致越来越拥挤，越来越压抑，规则越来越没档次，市长先生您不觉得吗？北上广深人口几千万，您去那里的时候感觉有长沙这么压抑吗？

四、低房价看似利于引进人，但留人呢？如果人才始终享受不到城市发展的红利（房产就是城市的股票），他还会留在长沙吗？就算自己不走了也会鼓励后代走出去，因为享受不到城市发展的红利。高房价地区的市民，享受着城市发展的红利，难道会鼓励子女逃离？一线城市房价再高，也没有多少人逃离的，都是咬着牙为下一代坚守的。逃离的例子绝大部分是没有购入当地房产的。

五、长沙房价涨起来了，市民才有底气去投资，去消费，金融也会活，还可以抬着头在临近城市市民中说话。

信读完，我的第一感受是，这位市民的话看起来还挺有道理的。但逐字逐句解析下来，发现逻辑混乱甚至有些荒诞。

而且这封信的背后，所折现出的现实意义，对大家建立房地产思维非常有价值。接下来听子木细说。

首先我们来看第一条内容：

“低房价导致输入性通胀，长沙市民因此利益受损。”

什么叫做输入性通胀？这个关键词有必要枯燥的解释一下。

输入性通货膨胀一般指输入型通货膨胀(Imported Inflation)。

其特点是非本国内部因素导致的价格水平快速上升，一般有两种：一种是重要进口原材料价格上涨，通过价格传导机制，导致物价普遍上升；另一种是资本流动造成的。

大白话讲就是，一个是从国外进货，原材料价格涨，导致本国物价跟着上涨；另一个是国外大量资本涌入，钱多了没去处，就只能兜兜转转跑到物价身上。

一直以来，我国房价与货币的关系，跟“输入性“无关，主要都是由央行长期放水，货币超发造成的。当局一直用房地产做蓄水池，才能对冲200多万亿的货币大水，让物价水平保持在一个合理的区位。

所以严格来讲，这位市民用输入性通胀解释房价现象欠妥。但如果把长沙比作一个国家，放水比作外来资金，也能勉强说得过去。

这位市民想要表达的意思是，央行放水，别的地方都把水引进了房地产人们买房，稀释了大水对物价的冲击。

然而长沙却一直压着房价，导致大水毫无去处，只能跑到物价上面作乱，市民不幸福。

但是事实如此吗？长沙的物价真的是非理性的吗？

为了找到答案，我特地托关系调研了10位分别来自于武汉、长沙、南昌的都市小白领，工作时间在1-3年之间。

结论是，长沙和武汉的物价差不多，稍高南昌一点。

子木每年也会去长沙考察几次，有一次直接从内蒙古呼和浩特飞到长沙，结果发现两地的物价甚至是一个水平。

再对比收入和房价的关系，你就知道在长沙生活，现在的物价其实是很幸福的。

根据《中国劳动统计年鉴2019》数据显示，长沙人均月收入为7579元，略低于武汉126元，高于郑州、合肥、南昌等其他中原城市。

但长沙二手房房价，始终被压制在1万/平米左右的位置。和其他中原省会城市格格不入。

武汉二手房房价地图

郑州二手房房价地图

合肥最新二手房房价地图

长沙最新二手房房价地图

所以这位市民，勉强靠着经济学理论在应证一个不合理的现实。

“北上广深包括武汉郑州合肥市民看似承担着高房价，却能欣喜的看到房价上涨带来的收益，对物价上涨也没有那么抵触，他们才是幸福的。”

这部分就很容易理解了。北上广深以及中原省会城市看似承担高房价，但房价上涨，大家并非都很欣喜。

房价上涨，谁幸福呢？是有房子的市民，尤其是炒房客。财富的增值，可以促进他们的消费，物价再怎么涨也是不痛不痒。

但是对于没有房子的市民，高房价就是灾难，如果收入增速赶不上房价涨幅，更是折磨，因为这是对自己未来劳动力的透支。

所以，把有房子一族和无房一族混为一谈，有些以偏概全了。

“土地卖不起价，靠什么经营城市？导致越来越拥挤，越来越压抑，规则越来越没档次。”

的确，我们都要承认房地产对经济发展的作用，中国成为当下世界第二大经济体，房地产功不可没。而且对于城市发展来讲，也能起到快速推动的作用。

当年深圳举大旗从香港引进土地出让金制度，就借卖地皮的钱完成原始资本积累，这才有钱发展基建，大规模招商，创造了经济奇迹，同样北京、上海等地亦是如此。

但需要明白的一点是，卖地皮虽然赚钱，但它只属于政府财政收入的其中一项，发育成熟的城市已经渐渐剥离了对它的依赖。

其实长沙并不是不卖地，而是不“炒地”。

《30个典型城市土地财政依赖度研究分析》

根据克而瑞数据统计，长沙2019年土地财政依赖度达88%，排名全国第16位，土地财政给政府源源不断提供资金，长沙的市政建设和公共基础配套一直都在，快速轮动。

这位市民说，“卖地卖得便宜，导致城市越来越拥挤，越来越压抑”。

这句话很迷惑，我仔细揣摩了好几遍，大概推导出2种他可能要表达的意思。

1、地卖得钱少，导致政府没钱发展基建交通。（已被否定）

2、地卖得钱少，地价低，房价起不来，年轻人都涌入长沙，导致长沙非常拥挤。

但是年轻人涌入不应该是好事儿吗？别的城市求之不得！这有些主观臆断了。

“低房价看似利于引进人，但留不住人。”

房产是城市的股票，投资房产享受城市发展红利，这些话我曾经一些文章里的主要观点，这个必须要承认，而且放在现在以及未来依旧适用。

但这里要考虑一点，留人靠的是城市发展红利，而城市发展红利并不只是房价的上涨，还可以是产业发展带来工作机会的增多，工资收入的提升，或者是创业市场的繁荣。

譬如在北上广深四大一线城市，房价虽然富了一大批人，但是靠新兴产业崛起，也富了一大批人。而且相对于前一种躺着赚钱的投资思路，通过创新和努力达到的成就，显然对整个城市的发展更有益处。

所以房价上涨就能留住人吗？

不，房价上涨只能留住有房的人，但同样遏制了外来人口的流入，是一把双刃剑。要知道，对于城市发展红利来讲，更重要的是人，而不是房。

至于最后一条，“长沙房价涨起来了，市民才有底气去投资，去消费，金融也会活，还可以抬着头在临近城市市民中说话。”

同样，有底气的是有房一族。而一个城市的人口结构组成永远是无房刚需群体大于有房一族，也只有这样，这个城市才有发展动力。

其实解析这份信，最重要的是其背后所折现出的价值。首先为什么那么多人支持这封信的内容。

答案只有两个：

1、对经济学一知半解

2、炒房客或有房的人

我们都知道，长沙一直都在严打房价。这些年在长沙投机的炒房客基本都被套死，2020年，大多数高杠杆炒房客，由于持续的债务亏损，已经进入了刀山火海的临界点。

不排除，这封信的作者就是其中一名炒房客。

其实，在过去几波楼市大潮中，市民要求市长涨房价的案例，非常之多。因为大家站的立场不同，没有对错。

我曾经做过两项调查，一是有房的人对高房价的看法。采访的100个人中，其中74个愿意让房价继续涨，18个认为房价涨不涨无所谓，只有8个人反对房价上涨，认为会制约城市的发展。

这就解释了，为什么很多三四线城市，虽然房子有价无市，二手房无人问津，但新房房价依然蹭蹭往上涨。

因为「房价上涨」拥有着庞大的舆论基础和支持者，有房一族即使无法兑现房产价值，也都希望纸面财富增值。

我们再回头看长沙这个城市。

经常读子木的文章应该都知道，我对它的评价是很高的。

可以说，它是中国即重庆之后，对房价控制最好的一个城市。当地政府能抵得住土地财富的诱惑，深谙调控玄学，借用四大限法以及超大规模住房供应，硬是把房价掐死在摇篮里。

同样它也是中国为数不多，不靠房地产发家的城市。打破人们认为“没有房地产，就无法推动城市发展”的固有思维。

2020年8月，长沙再次成为人们关注的焦点。上半年经济运行数据显示，在17个万亿GDP城市的GDP总量和增速排行榜中，长沙增速为2.2%，一举超过北京、广州、重庆、成都等城市。

“高GDP、低房价”的城市，在中国成为现实。

世界上没有什么事情，比「希望」更能振奋人心。

长沙就是这样能给予全国刚需希望的城市。所以我一直认为：

长沙不一定是一个最值得投资房产的城市，但一定是年轻人最值得投资“青春”的城市。

其实这位市民的这封信，背后是炒房客、政府、刚需之间的博弈。当下调控政策持续加强，房价横盘，漫漫无期，炒房客也在想办法，以至于出此下策，给市长写信。

然而信中满是对当下调控政策的不满，以及对刚需财富的贪婪。可惜在长沙，再大的欲望都显得苍白无力。

但这种借用市民大义，来达到自己的利益诉求的做法，略显卑劣。

市长信箱也回复了这位市民：

您好，您的来信已收悉。我市将在后续考虑施行差别化供地政策。在现有政策的基础上，建设高品质、改善型住宅。避免城市简单重复低层次建设。

意思是，你要是嫌房价低，那我建豪宅给你住，你买吧，房价肯定高……

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