被苏南劝退的买房人，都冲进上海了

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。

大家都知道，今年的楼市调控决心非常非常强，楼市分化也异常剧烈。

苏锡常相继调控之后，整个苏南市场骤然变冷，但隔壁的南通和上海却是一片火热。

南通的基本面不断转好，不论是基建、人口、教育都在奋起直追，这是后起之秀的代表。而上海，则是真真切切经历过横盘静淡，价值开始在一线市场凸显。

而房地产很奇妙的是，热的时候大家都在关注，冷的时候大家都冷眼旁观。

其中冷暖，只有身在其中才能切身感受到。

透过今天三个苏南人的案例，也许能看清背后冰火两重天的全国楼市。

1

2019年初，眼看着上海楼市不断横盘微跌，另一边的苏州却在持续走热。

上海人何文多次接到大学同学阿成的电话，劝他赶紧到苏州园区买套房子，这边都涨疯了。

阿成在苏州金融行业上班，每次一跟何文谈到最感兴趣的房产投资就头头是道：

”2018年底，苏州已经开始量升价起，这是数据行情趋势。

今年5宗地块土拍，起拍价就干到了100.8亿，最后134.53亿全部出让成交，最高的溢价到了56.6%，现在周边的二手房东全部都把房源挂牌价上调了，这是地价抬房价预期。

园区几个限价盘入市， 这明显是一二手房倒挂啊，现在大爷大妈都驻场去抢了，千人摇号抢房大战频繁出现，这是热度抬高信心。

现在这股土拍、抢房热度的趋势已经从园区慢慢扩散了，很多区域的二手房开始坐地起价，年初几个月的成交量已经到了这三年的高点。

我去年买的园区房子已经涨了15%不止了，当你是兄弟，就说这么多，你自己看着办哈。“

挂断电话后，何文开始仔细思考这个问题。

对于他来说，这些年也算是小富即安，但2017年买的上海房子基本都套在了高点，两套回撤了5个点都不止。

是否需要卖出上海房子来完成换仓，的确是何文当下不得不考虑的问题。

靠想是没有头绪的，何文第二天就买了高铁票去苏州感受了市场的热度。

第一站就去了园区，直奔湖东板块1号线钟南街站的地铁房唐宁府，这是苏州一个实打实的限价神盘，只要能摇到单价就净赚1万。

限价！倒挂！买1平赚1万！园区快没地了！要绝版了！种种原因和口号让这个项目一下就被抬到了神坛。

开盘的当天里里外外都是人，连地下车库都排起了长龙。

那一阵子苏州园区几个限价神盘集中入市，苏州各银行拉征信的也是人山人海……

何文站到项目的现场，头脑有点恍惚，仿佛看到了杭州“万人摇”的场景，又一次在金鸡湖畔重演。

回到上海，何文就马不停蹄跑到了链家，咨询自己手里最差的闵行春申的房子能够卖到多少。

中介告诉他：单价挂到5.2万有机会。

够了。

就挂最低价。

苏州的行情不容等待。

也许是何文的挂牌价足够诚意，也许是碰到了迫切买房的下家，这套房不到1个月就卖掉了。

重回苏州，站在金鸡湖边，阳光刺眼的让何文有点脑子发昏，因为卖上海房子买苏州的决定，让他和妻子大吵了一架，妻子怪他瞎折腾，他怪妻子眼光短浅。

但很快金鸡湖的美景、喷泉、湖风和人潮让何文发昏的头脑坚定了下来。

目标一定要明确：速度要快，限价盘摇不到，金鸡湖核心位置够不到，就上园区二手次新。最后他的决定也和目标非常相符，四万一的单价买了园区的绿城花园。

其实这个时候苏州已经限购了，但条件非常宽松。

买完这套园区房子的时候，何文还参与过苏州“最后一波“上涨，但很快，511新政和724新政相继来了。

限售5年。

这还不是最厉害的，九年一学位也出台了。

苏州将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年，九年内只能认定一名地段生。

这意味着，二手房最重要的两个因素：流动性和学位，都被新政锁死了。

何文过去想的，3年出手最少奔5.5万的美梦被无情的现实彻底破碎了。

最惨的是，现在苏州的二手房开始真实回落，很多同小区的业主，开始3万7、3万8的砸盘了。

这一波下跌潮，连何文过去看到上千人抢的限价神盘唐宁府，也没有躲过。

一套140多平的4房，从过去的将近900万一直到870万，再到755万，最近700万都有人要卖了。

行情难杠杆高的时候，总有人急用钱坐不住。

何文看着套住的苏州和行情火热的上海，焦虑万分。如果上海这套房子没有卖掉，现在也涨了10%吧。

但没有如果，留给他的只有靠时间来慢慢消化。

2

其实何文不是最惨的，他只是短暂被套住，但未来苏州可能还会有新的行情，只是这个解套的阶段太过煎熬罢了。

最惨的，还是一些地产从业者，因为买房人买的是预期，当预期持续下降的时候，他们开单就会越来越难。

从事房产行业的另一群人，真真实实地在为“怎么活”而苦恼。

老马所在的大型中介公司，身边多个同事面临入不敷出、无单可开的状态，甚至有些门店直接关门大吉。

惨的是，供应充足、行情下跌，但买房人持续观望。

整个苏州大市的二手挂牌房源已经比年初翻了一倍还不止，今年年初的时候，苏州二手房源的挂牌量大概只有4万多套

而现在只链家的挂牌量，就已经快要摸到了10万套的门槛。

卖家都着急卖房，也许是不看好调控的后市，也许是这两年着急用钱。

不光是二手挂牌激增，目前的二手还被限价新房打的毫无脾气，普遍跌了15%，但越是跌就越难卖。

大家都在“打新”的路上，因为新房倒挂且产品力、户型都要好得多。

但目前火热的新房不需要分销，垃圾盘苏州人也看不上，无论是新房还是二手房，老马他们公司都很难。

一部分人直接收入腰斩，月供去掉吃饭都快吃不起了，都开始做起了租房的单子。

苏州楼市经历的这场寒冬，似乎远远都看不见头。

老马所在的整个苏南大区走了一半完全不夸张，尤其是最近几个月走得更多，他也不知道还能坚持多久。

在房地产经纪行业摸爬滚打了五六年，头一次有撑不下去的感觉。

“完全没有夸大，我将近没开单了。更可悲的是，我感觉这市场的冬天还没有结束的意思，实在没有信心撑不下去了。”

老马也经历过那种客户抢着下单的黄金岁月。

“那半年多赚的，够我吃一两年了。”回忆当年，老马嘴角不由露出一丝苦笑。

轻松的日子很快到头。2019年7月24日苏州最严楼市调控政策出台，一夜之间楼市变了天，毁约的主角从卖方变成了买方。

现在苏州的新房供应充足，只有园区像湖东、独墅湖其实是供应关系比较紧张的，小中介很难活，只有加盟贝壳联盟里才能活。

当年活的很好的中小门店，全部被贝壳和德佑吸了过去。

没有办法，一天一个真实客户都没有，很多人都是在链家贝壳看好房源才到线下来。虽然现在门槛很低，夫妻老婆店也可以加盟，但加盟贝壳就要面临抽佣20%的惨痛结局。

而且这个体系里面有很多惩罚机制来防止飞单，但只要你想在中介行业混下去，只能加盟。

问及老马什么想法，他只是苦笑着说了一句：这还只是初冬，冬天没有那么快结束，挺过去就好了吧。

也许，下个月我也会去上海。

3

无论是苏州投资客，还是从业者感受到的冷意，都让他们跑到了上海。

但这里面还有一个缩影，被苏州房价劝退跑来上海的一批刚需。

平米接触过很多园区的投资客，在上一波行情中赚到钱了，找平米帮他在上海买房。

阿季就是其中的一个例子。

考虑了很久，阿季还是从苏州举家搬来了上海。

迈出这一步，他想尽办法说服了家人、亲戚、朋友，毕竟他的大本营在苏州。

但是没办法，苏州现在的楼市行情和工资不匹配。

之前阿季也是在苏州买过房的，后来由于苏州工资低来了上海，这一待就是6年。

他仔细盘算过，园区卖掉的钱却可以买在上海。

虽然园区是苏州的改善，500万在上海也只是刚需，但他依旧觉得上海未来还会给他希望。

手握500万和刚到手的房票，阿季的心有些颤抖，最近平米在带他看九亭、泗泾和周浦的房子，即使这些位置很偏，但只要能够在上海定下来，就让他心里安定了许多。

他的例子就不啰嗦展开讲了，因为不止是苏州，全国各地的买房人都有涌进上海的冲动。

为了未来，我们都在折腾去往更好的城市。

即使背井离乡，也都是在出发的路上。

4

讲了这么多真实案例，并不是要夸上海，这些只是全国楼市的一个影子，楼市的分化，在真真实实的不断上演着。

每一个楼市参与者都是这一盘棋里的某一个，我们辗转腾挪，都是为了活的更好。

但还是要劝大家，如果没有资金，买定离手的房子就不要轻易换仓了，越折腾越伤。

如果有资金，上海的确是一线里面极有价值的，尤其是这一次的放开落户，会进一步激活上海楼市。

现在多数城市的楼市依然很难，可能是为了等掉队的刚需，但未来一定会更好的吧。

至于上海，请尽快。