世道大变，千万豪宅月租8000无人问津

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：可煌，36氪经授权发布。

俗话说得好，风水轮流转，昔日强势的深圳房东如今就遭遇了难关。

以往每年深圳房东涨租幅度大多在3%-5%之间。有的二房东手里有几十套套房子，一年光租金能收几百万，赚得盆满钵满，数钱数到手软。可今年受疫情影响，3-4月的毕业租赁旺季和五一黄金周都凉了。深圳本就房价高企，遍地千万“豪宅”，但目前不少1000万-1200万的房子一个月房租8000元都租不掉。据站长了解，有的二房东投入300多万资金，结果3个月就亏了35万。

深圳房价有多火，这几个月全国人民都领教了。正是这个一直走自己独立行情的一线城市，最近的租赁市场却拔凉拔凉的。

前几天有深圳业主吐槽说，自己有一套千万级住宅一直对外出租，“以前每年涨价300元都能把房子租出去，但今年已经把房租价格降低了800元，现在每个月只要8000元租金，但还是没人来租”。可见现在深圳的租房市场有多冷清。冷清的不只是千万豪宅拥有者，还有手握大量房源的二房东。据南方楼市报道，深圳二房东江生近期正在经历着大起大落的人生。2019年，他在龙岗布吉公寓砸了300多万资金，可今年初遇到疫情，加上年底不少租户退租，手头的公寓空置率飙升，短短三个月就亏损了35万左右。

房东和二房东之所以巨亏，一方面是因为前段时间很多小区封闭，导致部分租客因为生活不便而选择退租；另一方面是因为虽然现在企业复工，但因为疫情的原因，很多人收入大大减少，最终只能离开深圳一走了之。

受到波及的不仅是住宅租赁，深圳众多商业区的商铺更是一片哀嚎，满目的“业主招租”成为一道密密麻麻的风景线。空置率大量增加，个体户就业率直线下降。

可见，成年人的世界里确实没有容易二字。

深圳某中介还表示，最近深圳房子积压越来越多，几乎每个小区在租房源都很充足。但市场冷清，大户型基本乏人问津，小户型虽然相对好租，可是半个月也未必能有四五个客户看房，可见租赁生意非常难做。租赁市场热度大降不仅发生在个别区域，而是全城的普遍现象。

深圳中原研究中心监测数据显示，4月深圳租金回报率持续下滑，4月全市住宅平均租金为每月71.0元/平，环比上升0.10%，租金回报率下滑至1.41%。

从数据看，现在深圳福田租金水平为全市最高，月均111.6元/平；龙岗租金水平居末位，月均为49.8元/平。

不仅深圳租金下降，中原地产成交数据显示，广州4月份全市二手住宅月租金为48.8元/平方米，相较于3月50.5元/平方米的数据下降了3.5%。可见租赁市场已经到了拐点，当租客变少，房屋租赁市场变窄，若是继续高价出租，房子恐怕闲置时间会更长，房东们短期内只能降价求租。

经常了解楼市的粉丝都知道，深圳楼市充满魔幻，千万豪宅日清，百万喝茶费层出不穷。可是，租赁市场为何如此冷清呢？

这有多方面的原因，最主要的一点是房租单价受政策干预力度较小，相比房价更加市场化。租房价格主要取决于供需比例和市场消费水平，受疫情影响更明显，租赁市场一旦供大于求，必然导致房租下降。但房价动辄几百万甚至上千万，楼市又和GDP息息相关，关乎地方乃至国家的经济发展，受政策影响更大。比如土地采取拍卖制度，价高者得，面粉价格居高不下，也注定面包不会跌破面粉价，这也就不难理解我国房价为何难降，毕竟土地成本在那儿呢。

说完了租赁市场爆冷和卖房市场大热原因，再来聊聊租赁市场未来发展。众所周知，租赁市场不仅涉及到房地产行业，其实还反映了当地的经济和就业状况。

深圳经济不差，富豪榜上常年都有深圳人霸榜，加上深圳有粤港澳大湾区红利，政策方面又取消了豪宅税，加上LPR持续走低，买房成本大大减少。相比租房，很大一部分深圳人更倾向于买房自住或投资。

深圳的租客群体大多是学生、普通白领等，可因为疫情影响，企业关停的太多，上岗的工人太少，接盘侠大量减少。而且随着公租房和长租公寓大量入市，市场上增大了供给。众多因素叠加导致深圳房屋租赁市场供大于求，深圳租赁市场要想全面恢复到之前的水平仍需要时间，但也无需看衰，毕竟现在已经是疫情后期，随着时间的推移，疫情对经济和民众心理的影响会逐步下降。

深圳的租房潜在需求依然存在，毕竟这是一个包容开放的城市，足以吸引来自五湖四海的人。安居客数据显示，深圳5月二手房均价为55899 元/m2（上图）。对于大部分人来说，在深圳买房很难，短时间甚至长时间内，在深圳安家都是个遥不可及的梦想，这也导致一大批人有租房需求，还有一部分人有改善性需求。贝壳研究院数据显示，63.45%的租客表示愿意提升居住质量，其中34.87%的租客表示愿意多花租金租赁地段和服务更好的房子，这都是租赁市场的商机。

在当前稳定的大趋势下，对于资金充裕的二房东来说，可以低价囤积房源以后租赁。对于刚需来说，如果资金紧张，无力买房，不建议借款买房，因为深圳房价已到了高点，加杠杆买房风险很大。安居客数据显示：深圳5月新房均价为62122 元/m2 ，环比上月增长34.44%。

主要原因是深圳地处珠三角，作为社会主义先行示范区、粤港澳大湾区核心城市，有来自全世界的购买力。但当地土地稀少，很多人凭借早年低价入市拥有大量住房，特别是房产税大招还没有落地，加上人口红利还在持续，所以房价仍在持续上涨。

可现实中没有永远涨的股票，也没有永远涨的房价，房价继续上涨的基础已经动摇，站长不建议投资客高位接盘。因为实体经济仍在挣扎，很多汽车制造企业如众泰、力帆已经无法正常经营下去，外贸企业也举步维艰，后疫情时代使得大众消费更加理性，一些非必要消费能不消费就不消费，大家都留着资金以防万一。这样的情况会影响到整个经济的活力，如果房价持续上涨，远远超过大众购买能力，那泡沫早晚会破。

高层定下了房住不炒的主基调，但对于一线城市来说，解决百姓住房问题自然不是靠稳定房价所能解决的。稳字决定了房价不会大起大落，哪怕房价降一些，低收入人群和多数进城农民恐怕依然很难在一线城市买房。所以国家采取了增加租赁房屋供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，并且大力发展房地产租赁，通过立法来规范市场，降低大家的生活成本。

5月9日，中国建设银行分别与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》，预计将提供1900亿元的贷款，支持6个城市在未来三年内提供约80万套（间）政策性租赁住房。未来3年，这6座城市将提供80万套（间）政策性租赁住房，小户型、低租金，解决上百万名“新市民”的安居问题。

这一协议预计未来还将在沈阳、南京、合肥深圳等城市继续实施，相信未来北上深等大城市也将会有类似的措施，因为住房关乎国家经济和社会稳定大局。对于仍在租房的伙伴来说，打拼的人生难免有风有雨，这就更需要抬眼看路，合理利用政策，给风雨兼程的自己做好护航。