这样的临港，或许真要起势了

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：R先生，36氪经授权发布。

前几天，临港新片区国土空间总体规划草案正式公示了

自从去年公布临港新政至今，我们忽然意识到，对于临港这样的区域，我们其实一直以来，都没有保持足够的重视，请注意我的用词，是足够的

过了一年，如果这次再让我评价临港自贸区的话，我会说，临港，或许是真的就要起势了

很多人对临港还不是很了解，我们先简单聊聊临港这个区域

这是浦东最远最东边的板块，距离市中心大约75公里左右，南离洋山深水港32公里，北距浦东国际机场25公里

因为离主城区实在太远，相比于昆山地铁的通达性，嘉善和苏州高铁的密集型和二十几分钟的时长，很多人前期都调侃说：

相比于环沪城市，临港其实只是行政区域规划中属于上海，其他都与上海无关

你能体会出上海前期对于临港的漫不经心了。但经过十几年的发展，浦东想要再往上走一个台阶，势必要消灭所有的郊区，其中最大的郊区，就是临港

而这一次临港自贸区的设定，国土空间规划草案的公示，所显示的种种能级，已经不仅仅局限于浦东想要消灭最后的郊区这么简单了

而是真正要实现整个临港的闭环

目前的临港，正在下一盘超级大棋局，而且思路异常的清晰

比如这次临港国土空间规划中，提出要规划建立自己的“CAZ”，就是中央核心区，就是大家口中的临港市中心

大家仔细去想下，上一个提出类似规划的是什么

其实就是整个大上海，在2017到2035年规划中提出的，给每个区域打上了对应的等级，其中最核心的，被称为CAZ区域，中央活动区，包含了陆家嘴、世纪大道、人民广场、徐家汇等

请注意，这次是直接在临港划定了主城区，功能组团区，城乡社区的范围的，其实就直接划定及清晰无误的告诉大家，哪些区域哪些地段将率先突围

大家一定要知道一点，为什么要在临港设定中央活动区，地区中心，社区中心这样的不同能级的区域

对于新区而言，一定不是全面爆发的，因为新区的整体范围真的太大了，而往往刚开始的前期资源是有限的，所以只有把资源集中了，分批次投入，先重点发展一部分，先富带动后富，这样整体才能起势

既然重点发展区域已经定了，我们再来下产业细节

根据前期的《临港新片区总体方案》的规划，从整体的税收端口看，“重点企业按15%的税率征收企业所得税”

说白了，如果激活临港，就必须要激活临港的产业，有了产业兴起，才会有人和配套，来进行区域开发

这点上，虽没有香港，海南那种自由港来刺激力度大，但也是上海在自贸区的框架内拿出的最大诚意了下面。同时，还有一点更重磅的，上海自贸试验区新片区将实施资金便利收付的跨境金融管理制度

国际金融中心是上海必须的使命。对临港而言，这个圈内，既欢迎国内的钱，也欢迎国外的钱来玩。换句话说，在为临港积蓄资金池，去帮临港去运作产业和开发

在这次的国土空间规划草案中，请大家注意看两个细节，临港直接从两个方面提出了非常具体的目标

一是跨国公司地区总部数不少于上海总数的1/3，前期我们对于临港的定位，在很多人的概念里，就是以制造业为主

所以前期在我们的概念里，临港的房地产市场可能很难起势，因为整体的购买能力确实会比较弱，毕竟是基础产业为主，缺乏超强购买能力

而比较现实的情况就是，真实楼市里的购买力和区域的房价涨幅，其实是由收入还不错的人群的数量决定的，所以看到为什么杭州余杭和上海张江房价涨幅这么快，背后是高薪码农形成的强大购买力

你可以想象下，如果整个临港集中了上海总数1/3的跨国公司总部，并且产业是人工智能、民用航空、生物医药等等，这些高能级产业的集中，背后意味着的是大规模的人口聚集和超强购买力的汇聚

还有一点，是关于创新能力，我也看到很多地方政府都是嚷嚷着要提高创新能力，但是往往都是口嗨，没有具体的实际目标和措施

而这次临港，确实是想要在创新能力方面有所突破，要求社会的研发经费占地区生产总值的8%左右

光看数字很多人其实是没有什么概念的，我们来对比下：

2019年，上海全社会研发投入占GDP比例达4%，深圳全社会研发投入占GDP比重4.2%，而临港的研发投入的比重，差不多是上海和深圳的两倍

不知道各位感受到的是什么，我看到的是临港想要强烈发展的高端科技类行业的决心和野心，对于临港而言，再也无法满足仅仅是普通的制造业

所以，反过来回想下，大家应该也能理解为什么特斯拉会在临港落位，为什么越来越多的很厉害的企业都会慢慢选择临港，因为临港有土地，有空间，同时还有这样的魄力和决心

也正是因为有了产业这样的底气，所以在人口方面，临港给自己的规划目标是，到2035年

250万

目前临港新片区的人口总量差不多是在20-30万，规划到2025年的人口目标是100万，2035年的目标是250万，相当于接下来15年每年15万的人口流入

大家知道在2018年和2019年的上海人口净流入的数量是多少吗，分别是1万和负10.4万，不管是上海还是北京，为了控制整体的人口规模，全部都在用自己的方式“赶人”

临港和上海，对于人口的态度，就像是两个完全孤立的世界和空间，上海对于人口严控的政策在短期内肯定是不会放松了。

人往哪边赶？临港或许可能成为上海城区赶人的“泄洪口”

除了人口的数量要求外，临港甚至还对人口的质量提出了更高的要求，年轻化、国际化、高学历、流动性

深圳为什么能够快速起势，除了产业强大，政策利好外，背后提供动力支持的，是每年源源不断的几十万年轻人口的流入，他们在深圳工作安家，在深圳买房，安排孩子念书，要吃饭消费娱乐，带动了整个社会的整体发展

临港未来人口的结构的年轻化和高学历化，从某种程度看，有可能还会超越深圳

有了产业和人口两大王牌，临港的崛起，其实只是时间问题

对于这次的临港而言，貌似想要做一个更加独立的，不依附于上海市中心的“独立王国”

在这里未来规划了大型国际交流中心、博物馆、图书馆、美术馆、有人均面积很高的公园等等

甚至，对于很多人特别关心的学区，目前临港已经有的是浦东名校建平小学分校，明珠临港小学、冰厂田幼儿园等等，同时，根据相关负责人的说法，未来两到三年，临港还会再新增20多所基础教育的学校

换句话说，临港未来处处都是学区房

是不是很让人激动

以上是此次临港国土空间规划草案的几个关键点或是基本面，还有几点我想要跟大家分享的：

1、临港想要实现的，其实是区域内的自我循环

很多人说不看好临港最根本的原因就是临港距离主城区的距离真的是太远了，如果你的定位是居住在临港，然后工作在市区，那么这样的时间成本确实是庞大的，每天来回4个小时其实就是常态

所以，其实临港的定位根本就不是成为主城的睡城，而是真正成为可以内部运转的独立体。包括沪通铁路二期，为什么要把站点设在祝桥，从某种程度看，也是为了将苏北区域的部分人口外溢到临港区域

所以，我们看到有高能级的产业，有学区规划，有公园绿地，有各种市政配套等等，最后临港的目标，就是让你在这里工作，在这里生活，直至在这里扎根

2、临港的楼市，浦西人看不懂

你会发现前期敢于入手临港的，基本是两类群体，一是临港本地客群，这是真正的刚需，另一部分来自于浦东区域，开车1小时内能到达目的地，这在他们所能接受的时间空间范围内

但是，真的很少有浦西的人去买临港。对于老浦西人，他们确实很难想象这样被遗忘的空间会产生怎样的美好未来，而对于工作在浦西的新上海刚需客而言，距离确实太远，虽然价格很美好，但现实距离很骨感

3、对于很多新上海人，临港或许是很好的上车机会

毫无疑问临港已经是上海最特殊的存在，无论是落后门槛的最低还是买房只要社保3年且个人单身都能买的政策，包括临港2-3万的房价，临港正在对想要留在上海的年轻人更多的机会和最大的善意

临港，可能是很多人留在上海的唯一出口

4、不要相信临港房价会暴涨，这里可能是上海楼市“绝缘体”

临港楼市的供应能力，其实比你想象的还要猛烈些。临港未来有大批量的人才房，公租房等，同时，此次规划也明确了会增加居住用地，这其实就意味着临港楼市未来会从供应端口全方面的满足各式各样的居住需求，这对于区域房价而言，会出现很猛烈的抑制作用

而且区域内目前还没有形成很完整的二手需求，新片区的楼市政策，本质上是不放开，欢迎的是刚需客和长期看多者，短期投资客，请绕道

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如果你问我这次临港新片区能逆袭到什么程度，我的答案是

这里将会出现世界级的逆袭和世界级的新变化

让时间给到我们最终的答案