价格下滑，热度退烧，北京深圳二手房凉凉？

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：可煌，36氪经授权发布。

近期北京、深圳二手房价格普遍下滑，热度大减，甚至可以用凉凉来形容。未来楼市热度会一直凉下去吗？今天，站长就全面分析分析。

先说北京。从数据上看，首都二手房的市场热度正在下降。

安居客数据显示，北京8月二手房均价为 57589 元/m2，比去年同期下降3.84%。

站长看来，现在北京楼市热度大幅降温，对于刚需来说是个利好，比较适合抄底。

因为虽然北京二手房价格下降了，可是今年上半年土拍市场依然非常火热，仅上半年土拍，成交总额就已经完成了去年全年的75%，土拍成交金额也创造了近5年来同期最高。长期来看，北京楼市仍有上涨潜力。

搜狐焦点数据统计显示，2020上半年北京总计拍出31宗住宅用地，其中不限价地块23宗，限竞房地块6宗，共产房3宗。

从成交数据来看，不限价地块已经成为北京上半年土地供应的主流。在31宗成交地块中，纯商品房占比高达74%。

想必大家都知道，现在同一城区不限价的纯商品住宅已经比限竞房贵很多。比如石景山区，该区域的限竞房长安云锦项目的销售限价定在了58802元/平方米，而目前石景山区的中海寰宇天下均价为63500元/m2。两相比较，差距明显。

数据来源：房天下

站长看来，以上两个楼盘都属于刚需和改善需求，户型也偏实用款，并非所谓的“豪宅”项目，有房价风向标的意义。

站长还发现，上半年五环至六环之间总计供应了12宗不限价地块，从区位来看，城六区占了11宗，其中海淀、丰台、石景山三个区域供地最多。其中石景山古城、海淀西北旺、朝阳金盏乡、大兴旧宫、通州马驹桥台湖等地的纯商品房，关注度都非常高。

如今不限价新房项目价格已经上涨，随着北京经济发展，以及未来更多的不限价新房上市，预计房价还会上涨。

为什么这样说呢？

北京楼市产品类别多样，有共有产权房、限竞房、纯商品房等，面向各种人群，满足置业需求。其中“限竞房”有稳定房价、引导合理预期的作用，可是从今年上半年土拍数据看，未来共有产权房、限竞房将减少，纯商品房则大量增加，势必会引导资金选择纯商品房，推动房价上涨。

而在资金方面，北京确实不缺。毕竟，首都云集了太多有钱人，无论Old money（传统的贵族）还是New money（新贵阶层），都有可观的人数。北京的产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在，在整个北方，几乎没有第二个更好的城市。

现在北京价格相对较低的限竞房越来越少，所以说对于刚需来说，买房趁早为上，限价房和二手房性价比依然较高。

说完北京，站长再谈谈深圳。

深圳房地产中介协会数据显示，7月16日至22日期间，深圳二手房网签量呈现断崖式下滑态势，深圳二手房日均网签222套，与6月份日均450套的热度相比，呈现断崖式下滑。

深圳不少房产中介从此前的频繁加班连夜网签，到如今需要主动上门揽客，有的甚至主动向客户发红包，求介绍需要买房的客户，前后反差巨大。

这说明，此前过热的楼市环境现在已经大幅降温。

以前深圳楼市实在过于火热。2019年11月11日，深圳推出减免豪宅税的政策，买房成本下降，导致二手交易量暴涨，量价齐升的幅度堪称惊人，2019年12月住宅成交量达4861套。

数据来源：深圳市住房和建设局、中商产业研究院

此外，深圳商务公寓炒作风气更是浓厚，因为公寓不限购、总价低，很多购买公寓的人都是投资客。有投资客甚至表示：在深圳，没有2套公寓，你都不好意思说自己在深圳投资房产！

如果放任房价炒作不管，不仅不利于实体经济发展，也不利于社会稳定，事关大局你懂的。所以，处于风口浪尖上的深圳出台了“7·15新政”，大幅度提高买房门槛，后来还出台了“7·31新政”叫停公寓新增审批，政策进一步收紧，大幅度抑制了投机炒作风气。

从市场情况看，深圳这波连环政策的效果非常明显，众多750万元以上的豪宅已经降价。

站长认为，这是因为受“7·15新政”影响，许多购房者失去了房票，加上750万以上二手房交易税费大幅增加，导致买房总成本陡升，多种因素叠加，造成了近期深圳二手房成交量减少，房价下降。

若此后政策依然严格，预计深圳二手房成交量将会在较长时间保持低位运行态势，因此不建议贸然投资。但是对于刚需来说，现在的深圳也出现了近期较好的上车机会。

在北京、深圳这样的大都市买房，很难把各种要素都占全，建议在学区、地段、交通三条中至少占一条，一条不占的则不建议购买。

地段方面，站长建议选择紧靠市中心的商业商务区，因为这种地段人口流量较大，学区也相对稳妥，不缺接盘侠，非常适合自住或者投资。

买二手房时，建议在APP上看看目标小区过去几年的历史成交价格，找跌幅最小的、涨幅较大的，可以作为首选。

同等地段和房价的房子，建议首选品牌房企和品牌物业，因为品牌就是品质的保证，也是未来潜在买家会关注的重点。

如果你收入不错，能提供稳定月供，那么建议你多方筹集首付款，咬咬牙买套好房子。刚付首付款时压力大点儿不要紧，实在遇到月供难关时，可以把新房转租出去，自己租套小房子，熬几年就过去了。

在这里要提醒的是：买二手房时，最忌讳的就是买周边有倒挂新盘的小区。因为新房的倒挂会压住周边二手房的涨价空间，毕竟人都有喜新厌旧的心理，同价位自然更青睐于新房。

以上实操建议虽然字不多，不过通俗易懂，简单好上手。如果你是从没买过房的小白，建议反复研读，再去实操。

在大城市，房子受户口、政策、价格影响很大，不像小城市，有钱想买就买。真正可怕的是错过，一旦错失，轻则几年白干，重则失之交臂。

房子作为必须品，如果有条件还是早买早安心。

最后，祝大家买到合适的房子。