集中供地下房企分化加剧：龙头房企和国企的下半场

编者按：本文来自经济观察网，作者：田国宝，36氪经授权发布。

5月，北京、南京等集中供地城市首批宅地将陆续开始竞拍，各路房企纷纷筹集资金备战首批集中供地。

一位20强房企区域负责人告诉经济观察报，其所在公司投拓地图中，集中供地的城市占比超过八成左右。所以，最近一段时间以来，他主要的任务就是研究辖区内集中供地城市的供应情况，并制定相应的拿地策略。

在22个实施集中供地的城市中，有10个城市位于华东，因而华东也成为首批集中供地房企争夺的焦点。“据我们了解，有好几家房企都为上海一个城市准备了上千亿的拿地资金。”上述20强房企人士表示，也包括他所在的房企。

包括这位人士在内的多数房企、金融机构人士均认为，集中供地比拼的是房企的资金实力和资金成本优势，尤其是在前融受到监管严格限制的情况下，自有资金实力决定着未来房企在土地市场的成果。“集中供地将加速房企分化。”上述20强房企人士判断，央企和国企背景及部分龙头民营房企，由于自有资金实力较强，预计将获得更多土地，在未来行业竞争中也将逐步占据优势地位。

复杂化

随着集中供地城市陆续进入竞拍期，保证金融资和前融需求开始大幅增加。在一家金融机构担任中层职务的赵妍说，最近一段时间，保证金融资和前融的需求开始大增，她所在金融机构的房地产类融资余额开始紧张起来。“很多房企都来找我们谈。”赵妍告诉经济观察报，由于她所在机构每年房地产类投资有一定比例限制，随着需求增加，她们给房企融资的选择和谈判空间也在放大。

以保证金融资来说，之前房企提出的利率区间是年化利率7%-12%左右，由于期间较短，即便额度较大，但整体收益并不高，所以金融机构的积极性不高。但最近一段时间，有的房企表示可以接受千分之一左右的日息。

一般情况下，房企在竞拍前一天缴纳保证金，竞拍结束当天或第二天归还，需要摇号的地块，还需要增加一天左右时间，所以大部分保证金使用期限为3-5天左右；部分招标地块的保证金使用周期不超过10天。

据一家房企高管介绍，由于部分城市对保证金和拿地资金来源审核较为严格，房企拿地融资后，一般需要进行几轮“倒腾”，房企从金融机构融资的期限要长于保证金占用周期。按照正常周转流程，保证金融资期限起码在7天到10天左右。

按照10天来计算，1亿元的保证金融资，金融机构可以获得100万元左右的收益。对于金融机构来说，这个收益并不低；对于房企来说，这一成本也在接受范围内。

不过，赵妍表示，通常情况下，金融机构根据融资企业的需求，推出相应的金融产品，通过向客户出售金融产品筹集资金，再为融资企业提供资金。但10天左右的金融产品，市场接受程度相对较低。

“只能找一些私企或个人。”赵妍表示，这种类似过桥资金的融资，一般银行、私募、信托等金融机构或央企、国企“没法做”，但可以对接一些有富余资金的私企或个人。“如果开发商的使用频率高，或向我们融资的房企数量多，也可以做成更长期限的理财产品。”

除了保证金融资，前融的成本也在抬升。由于需求较为旺盛，一些金融机构开始对融资客户进行筛选。“谁家接受的利息更高，这个钱可能就会给到谁。”赵妍说，同时，还要看房企是否愿意提供抵押物，“如果有抵押物，利息低一点也可以接受”。

金融机构筛选房企，房企也在筛选金融机构，往往一家房企会同时向不同金融机构提出融资申请，拿到方案后，对各个方案的利息、周期和条件进行反复对比，从中选取性价比更高的金融机构来获得融资。

赵妍表示，集中供地下，虽然业务较多，但金融机构也更加谨慎。前融谈好了，一旦房企没有拿地或拿到地块较少，房企有可能会毁约。“前期只是达成融资意向，后期没有拿到地的话，这个融资可能也就黄了。”

对于金融机构来说，这是一个不小的挑战。龙头房企和央企、国企背景的房企，资金实力较强，拿地几率更高，但这类房企因为融资成本考量，很难成为赵妍的客户。最有可能成为赵妍客户的是30强以外的房企，但这类房企的拿地竞争力相对较弱。

而且，由于部分集中供地城市对前融监管趋严，即便是房企拿到地，由于前融限制，赵妍也可能面临被“甩单”的风险。赵妍说，相比以前，当前她们面临的局面更复杂了，不仅要研究房企本身的偿债能力，还需要了解各个城市的拍地政策。

分化

除了22个城市明确实施集中供地外，西安和徐州因为楼市热度被列入集中供地序列，未来将实施有别于22个城市的集中供地政策。

从目前一二手房成交情况来看，根据中指院对42个城市（其中集中供地城市有15个）2021年新房累计成交统计，截至4月18日，累计成交面积超过200万平方米的有18个城市，其中实施集中供地的城市占12个。

同期，17个有二手房成交记录的城市（其中有9个集中供地城市）中，二手房累计成交面积超过100万平方米的11个城市，其中有9个为集中供地城市。

也就是说，22个实施集中供地的城市，大部分房地产市场相对较好，这些城市也是未来房企主要争夺的市场。能否在这些城市抢到足够多的土地，也关系着房企未来的发展潜力。

截至4月21日，22个城市只有长春完成首批集中供地。4月15日，长春首批宅地集中竞拍累计成交194亿元，其中中铁置业、万科、保利、中海等央企和国企背景的房企，累计拿地金额超过70亿元，其他地块大部分被吉林本土房企获取。

虽然长春并不在大多数房企投拓地图中，但从中不难发现，龙头房企和央企、国企背景的房企在土地市场的竞争力。

同花顺数据显示，截至4月9日，2021年全国房企拿地20强中，央企和国企背景的房企占了10家；10强中，央企和国企背景的房企占了7家。而2020年全年拿地统计中，这两个数字分别为8家和5家，其中绿城中国和建发是首次闯入拿地金额前5名的房企。

上述20强房企人士表示，2020年下半年，随着三道红线等针对房地产融资限制升级，房企开始分化，龙头房企和央企、国企背景的房企，由于融资渠道多元、融资成本较低和自有资金充足等原因，在土地市场上更有优势。

从2021年一季度房企拿地情况来看，龙头房企在土地市场上的表现要超越其他房企。根据中指院数据统计，一季度前10强房企拿地金额同比增加14%，11-30强房企拿地金额同比下降了16%，排在后面的29家房企拿地金额同比下降了21%。

“集中供地情况下，资金充足的央企和国企显然更有竞争力。”上述20强房企区域人士表示，央企国企背景的开发商不仅融资渠道多、融资成本相对较低，而且母公司均具备较强的资金实力，这些优势只有少数民企具备。

中指院数据显示，2020年拿地金额超过千亿的房企有5家，分别为碧桂园、万科、中海、保利和龙湖。超过500亿元的有18家，其中10家为央企和国企背景。

一家总部在华南的千亿房企人士告诉经济观察报，他所在房企不会大规模参与集中供地的竞拍，未来投拓重心将逐步转向城市更新领域。过去两年里，该房企一度加大在一级土地市场的拿地力度。

另一家房企人士表示，他所在公司将有针对性地参与集中供地竞拍，在部分战略城市重点选择2-3幅优质土地，“我们没有那么多钱，只能集中火力去抢一些优质地块，但如果算不过账的话，也不会去硬抢。”

一种可替代的方案是，他们可能会选择与拿到地的房企去合作。“我们已经和一些同行企业进行了初步沟通，有一些冲规模的企业，也有合作的需求。”其透露，另外，他们还会加大在二级市场的收并购力度。

匹配

上述20强房企区域人士表示，最近一个月来，他们不仅研究了首批供地情况，同时研究了区域内每个城市的供地结构。未来参与集中供地的力度将根据每个城市的供地结构来进行衡量。

通常情况下，每个城市对全年三个批次集中供地的安排不同，比如长春，首批集中推出的42幅宅地，只有少量位于核心区域；而北京首批集中挂牌的宅地，则有一半左右位于城区。

对于第一批集中挂牌的宅地，由于多数城市在5月和6月竞拍，可以实现年内开盘销售，房企首要考虑的去化和回款。即便是地块位置和配套没有达到理想，也可能会选择参与竞拍。

但对于第二批和第三批集中推出的宅地，多数房企更倾向于优质地块。“如果当年无法实现回款，去化也不太好，那肯定就不会参与了。”上述20强房企区域人士表示。

对于同一个城市不同批次推出的土地，该人士表示，会详细研究每一个批次推出地块结构。如果第一批次推出的优质地块多，就集中力量去抢第一个批次的地，其他两个批次的地，更多是象征性参与。

如果优质地块主要放在最后两个批次，他们的策略是，第一批次适当参与，后面两个批次重点参与。整体而言，根据拿地资金预算，首先匹配城市，为每个城市分配相应的额度；然后在城市预算内，重点匹配相应批次的相应地块。

资金实力是考验房企拿地策略的关键因素，截至2020年底，现金及现金等价物越超过千亿的房企有6家，分别为万科、中铁建、碧桂园、恒大、保利地产和中海地产，另外，华润置地、招商蛇口和融创中国也超过800亿元。

2021年一季度，有23家房企的拿地销售比超过40%，其中有13家为千亿房企，9家为20强房企。拿地销售比超过100%的5家房企中，有3家为千亿房企。

资金实力较为强，意味着可能参与更多地块的竞拍，也有机会拿到更多的土地；融资成本低则意味着在竞拍过程中，可以比其他房企叫更高的价格；即便同样以最高价格成交，融资成本较低的房企，在后期售价上也有更大迂回空间。

一位央企背景开发商人士告诉经济观察报，该公司开发的一个高端住宅项目，拿地成本、项目定位等要素与同区位的一个竞品项目没有任何差别，但是销售单价可以做到比对手少5000元/平方米，其中关键就是融资成本。

据其透露，他所在房企融资成本在4%左右，有时候甚至在4%以下；但竞争对手的融资成本在10%左右。“按70亿元投入成本来计算，我们每年资金成本不到3亿元，他们的成本超过7亿元，多出4亿元。”

每年比对手节约4亿元融资成本，如果把这一成本平均在竞争对手的可售面积上，每平方米达到了5700元。换句话说，仅在融资成本一项，这家央企就比竞争对手可以多赚5700元/平方米。

多位房企人士判断，随着集中供地实施，未来三到五年，房企分化将进一步加剧，集中度将更多向前10强龙头房企倾斜，而央企国企背景的开发商前进步伐会加快，未来30强房企中将会有更多央企、国企背景的房企。