深圳大量豪宅入市，有项目捂盘时间超10年 ｜ 楼市

深圳那些喜欢捂盘的开发商，终于也开始顶不住了，在第四季度迎来了一波集中入市潮。

《每日经济新闻》记者注意到，进入第四季度以来，包括临海揽山、海德园、加福华尔登府邸、盛璟润府、榕江壹号院等在内的深圳多个网红盘开始集中入市。

如果要给上述楼盘添上两个标签，那用“捂盘”和“豪宅”再合适不过了。这些楼盘不仅入市周期长，而且价格不菲，不仅价格比同片区周边其他楼盘高出不少，且项目总价多数在千万元以上。

网红豪宅着急入市

进入第四季度，深圳的房地产市场不仅推盘数量明显多了，而且入市的楼盘中还有许多是以前“难产”的楼盘，这些楼盘的入市时间一推再推，有的捂盘2-3年，有的甚至捂了10年之久。

如临海揽山，早在2019年，记者就曾实地探访过这个位于蛇口的豪宅项目。其实2018年时就有传言说该项目马上要入市，不过结果却是一推再推，直到今年11月才正式入市，均价11.4万元/平方米，总价在1075万-2939万元不等。

再如最近关注度极高的海德园，作为安托山片区的目前唯一待售新盘，该项目在深圳房地产信息网上有3万多人关注，而总房源数只有181套。该项目此前未能如愿上市，购房者在等了600多天才在深圳住建局网站看到海德园备案信息，预计11月26日开盘，均价12.6万元/平方米，总价1385万-4260万元不等，推售的户型为3-6房，产品类型涵盖大平层和复式，毛坯交付。

像临海揽山、海德园这种捂盘两三年的还算好，如盛璟润府和榕江壹号院这类，捂盘时间超过10年，直到最近才正式入市。

盛璟润府原来是清湖新业的城市更新项目，2011年深圳第一批城市更新计划中就有该项目，到如今正式入市，已经过去10年时间，被网友戏称为“捂盘王”。根据备案信息，该项目均价为6.95万元/平方米，主推大户型三房和四房。

还有宝安的网红盘榕江壹号院也存在同样情况。《每日经济新闻》记者注意到，榕江壹号院项目早在2011年就取得了建设用地规划许可证，直到2019年才开始动工，现在已经处于封顶阶段。

根据备案信息，榕江壹号院备案入市的房源共397套，户型为约120-201平方米，均价约7.83万元/平方米，总价在940万-1600万元不等。

榕江一号院项目现场图  每经记者  陈荣浩 摄

当捂盘遇上限价

那些以前一直不着急入市的项目，为何选择在今年第四季度集中入市，难道都是机缘巧合？

一位从业多年的深圳房地产市场观察人士告诉《每日经济新闻》记者，开发商选择在这个时候入市，有两个重要原因，一是之前2018年左右拿地的房企，已经到了入市的重要节点了，不得不入市；二是遇上了深圳的最严限价令，现在不入市以后价格可能更不好卖。

“开发商为何迟迟不肯入市，其实最重要的一个原因，还是因为利润。以前开发商敢于高价拿地，就是因为在房价上涨的大趋势中，拖的时间越往后，挣得越多。但现在市场环境变了，政府也不允许这么玩了，现在深圳采取的是‘房地联动’，不仅限售价而且还限地价，所以开发商想通过拉长时间的方式把单价卖高点，已经行不通了。”上述业内人士说。

根据记者的了解，2018年，深圳出台土规政策，明确了“住宅类须1年内开工，4年内竣工”的要求。若开发商开竣工延期，将加大处罚力度。

“以前捂地的开发商选择在第三轮集中供地前入市或许也因为怕有比较。”

记者还注意到，在本周深圳的第三轮集中土拍中，就有位于上述捂盘项目周边的地块，但都已经被明确限价。如位于前海的T201-0168宗地块，就采用了“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让。

该项目建成后，商品住宅的毛坯最高价格不得超过9.2万元/平方米，而同一片区内的临海揽山，如前所述，均价在11.4万元/平方米，赶在第三轮集中供地前完成了入市。

这些捂盘多年的网红盘，想通过时间换空间的方式实现利润增长，恐怕已不是那么容易。因为这些项目周边楼盘的售价更低，导致部分购房者买房的“预期差”不复存在。

记者通过每经AI品房小程序查询发现，上述捂盘的项目中，周边很多楼盘的价格要更低一些。如盛璟润府售价6.95万元/平方米，而周边二手楼盘美丽365花园等指导价约在4万-5万元/平方米，幸福城润园指导价在5万元+/平方米。

点击该图片，可直接在每经AI品房小程序查看项目全部资料

类似的现象在榕江壹号院也同样成立。该项目备案价约7.78万元/平方米，而与其一路之隔的松茂·御龙湾项目单价是6.2万元/平方米。

有市场人士分析称，深圳通过对新房限价，极大程度上限制住了市场炒房的热情，同时也反映出了政府房住不炒的决心。试想，在同一个片区内，新入市的新盘售价在11万元/平方米左右，但周边早些入市的新房却只有9万元/平方米，你会考虑吗？

谈到深圳一、二手房限价联动的政策以及第四季度捂盘项目集中入市的情况，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者表示，“针对楼市价格上扬，可以很明显地看出，深圳正在进行一场全面、细致的长线围堵。其中包括二手房指导价、限制新房加推涨价、新房与土地限价联动等，都是重要手段。对开发商来说，随着调控政策的加严，开发商利润会被摊薄，个人预计限价政策会坚持得比较长，那些捂地的开发商选择在第四季度集中入市，或许也是基于这方面的考量。”

本文来自微信公众号“每日经济新闻”（ID:nbdnews），作者：陈荣浩，36氪经授权发布。