今年“小阳春”为啥感觉不明显？

地产界盼望一次小阳春的心情，比任何年份都更急切。翘首以待，尽扫阴霾。

所以，但凡听到有楼盘卖得好，都伸长脖子去打听，兴奋地转发分享每一个好消息，虽然也会有一点点的嫉妒。

上周五（3月25日）开盘的北京中海汇德里，一把卖了50亿。应该是今年听到的一次开盘销售额最高的楼盘之一。这个项目位置好，就在海淀16号线地铁永丰站边上；户型涵盖刚需和刚改，正是该区域最渴求的房子类型。

同一天开盘，紧邻中海汇德里的，还有一个项目，华润幸福里润园。虽然没有公布具体金额，业内估计也跟中海汇德里差不多。幸福里润园的户型面积要大一些，偏改善型，照样大卖。包括去年的神盘海淀幸福里在内，说明这个区域只要你产品确实过硬，潜在购买力还是比较旺盛的。

另一个在上周二（3月22日）开盘的北京橡树湾，首开卖了19.54亿。该项目的位置和潜在购买力看起来不如海淀永丰区域，但产品定位与客群的消费需求完美契合，所以也做到了热销。“橡树湾”这个名号还是挺响的。

今天（3月29日），永定府住宅部分一次性清盘了。项目位于南二环核心两条地铁交汇的位置，391套房源，总价不低，但终于成功售完。

但不得不指出的是，并非所有项目开盘都热销。据攸克君观察，春节过后尤其是3月份，北京的热销项目只占20%左右（甚至比例更低）。这又是一个神奇的“二八现象”。

客观地说，2020年下半年楼市进入调整以来，开盘一抢而光的项目并不多，真正热销的项目不到百分之二十。今年3月楼市的表现其实是正常的，但人们还是略有点失落，为什么？因为有小阳春的期待——所谓的楼市小阳春，大致要从3月开启的。

如何看待3月楼市？

第一，3月初的迹象不错，开了个好头。不少城市的成交开始从低谷往上走。上海的一些二手豪宅，明显回暖，量价反弹，比如绿城黄浦湾一个月成交了相当于过去半年的套数。多家房企反映，3月第一周的销售情况令人鼓舞。

第二，楼市复苏进程被疫情打断。这一波疫情散发面积广，人们的生活和消费受到极大影响。一二线城市的楼市销售必然也受波及。其中最重要的还是，深圳、上海以及东莞等，这样最具活力的城市，3月第二周开始，销售几近停滞。

第三，企业裁员影响。虽然互联网大厂每年总喜欢折腾一番，搞什么组织优化，但今年的动作显然要远远大于过去几年，由此带来的人员裁撤数量也较为惊人。码农是楼市的生力军之一。何况今年人员变动较大的，不止是互联网大厂；它后面折射的，是人们吝于消费的心态。

第四，好产品仍然受追捧。这几乎是一句正确的废话，再差的年景都会有黑马。但黑铁时代，好产品好服务才是真正的硬道理。

第五，市场整体已走出最低谷。看到中指院的一个监测数据，3月份截止27日一线城市整体环比上升12.0%，二线代表城市成交环比上升32.3%，三线代表城市成交环比下降10.4%。虽然与去年同期相比还在下滑，但已从今年最糟糕的1-2月谷底有了显著的爬升。

前面说地产界今年特别渴望来个小阳春，一方面固然是过去几个月各方面声音共同铺垫渲染的结果，另一方面也是因为楼市急需从1-2月的泥淖底部走出来。据央行数据，今年2月，住户贷款减少3369亿元，其中的中长期贷款减少459亿元，就是证明。

那么，2022年的小阳春还来吗？

来，肯定来。它没消失，只是延后了。我们估计，从3月-4月延到4-5月了。理由如下：

第一，这波疫情即将全部被控制住。深圳已经恢复正常工作生活了。其他城市也差不多了。请相信上海，4月中旬肯定能基本恢复正常。这样，各大城市被疫情打断的楼市，将次第进入“迟到的春天”的销售状态。

第二，4-5月也是全年首个推盘高峰期。供应量增加，可选的产品丰富，而人们的生活状态也正常了，一二手房的成交量环比也将快速上行。

第三，之前我们写了，收缩性政策不会再出现，今年剩下的，全是利好。接下来的将是地方性政策的密集调整时期。比如，3月29日中午，深圳市住建局回应“二手房参考价将上调3%-5%”传闻时称，将相应调整二手住房成交参考价格并于近期公布。那么，包括北京在内，普通住宅标准是不是也到了调整的时候呢。毕竟，上一次调整已经过去好几年了。

第四，信心，比黄金还重要的信心，无论是购房者这一端，还是银行端，或者是开发商买地这一端，都在逐步恢复。进入4月后，我们有理由对此更加充满期待，抱持乐观。

但乐观之中，要加点谨慎。延后的小阳春，就是小阳春，不会是火热的初夏，虽然南方的气温很快就要进入季节的初夏了。成交量爬上来，越快越好，谁都乐见；但价格，不可以明显上涨，这仍是评价各地“房住不炒”是否执行到位的重要指标之一。

除了经济稳定的各种复杂的压力，对楼市发展形成制约的重要因素，还是房企的流动性。实事求是地说，出险房企的流动性，还没有得到根本性的扭转。正如加杠杆后的数据是多年形成的，自救，去杠杆，取得投资人的理解，金融机构的支持，也需要时间。3月16日国务院金融委要求对房地产企业，研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，这也需要时间。这几乎决定了，4-5月的小阳春将是温熙的、和缓的。

但整个行业是走在正确的向阳的路上。

本文来自微信公众号“攸克地产”（ID:youkedichan），作者：攸克，36氪经授权发布。