70天套现80亿 远洋集团否认流动性存忧

远洋集团

36氪获悉，港股上市房企远洋集团（03377.HK）日前对债券机构投资者表示，公司提前履行了天津一房地产项目的担保义务，支付金额为2.6亿元，不存在违约及流动性问题。

这也是远洋集团间接对公司境内外债券价格异常波动作出的回应。在此之前约70日内，远洋集团出售了两个北京商业地产项目，套现超过80亿元。

其中一栋写字楼是位于丽泽商务区的远洋锐中心，买家是项目开发的合作方平安人寿，交易对价50.15亿元。此前，远洋对该写字楼项目公司的持股比例为34.5%，目前该笔交易在工商登记的股权变更已经完成。

据36氪了解，这笔交易之于远洋的意义，除了回笼资金，还有降低负债。截至2021年末，锐中心项目公司的多笔股东贷款未还清，接盘方平安人寿既是长期投资的股东，又是出借资金的债权人。

锐中心债务犹存 出租率堪忧

公开资料显示，远洋锐中心总建筑面积15.6万平方米，总高度200.1米，于2017年取得施工许可，2021年正式投入运营。

早前，深圳市平轩投资管理有限公司（下称深圳平轩）在2015年5月购得北京市丰台区丽泽共三幅商务金融用地，其中两幅后续被建成平安金融中心，其余一幅便成为今天的远洋锐中心。股权穿透后显示，当时的业主为平安不动产。

36氪查询发现，平安人寿在2015年入股深圳平轩，2019年持股比例提升至65.5%，并在2019年、2020年分别为其提供444.5万元、19.64亿元的注资。截至2021年末，平安人寿对深圳平轩的长期股权投资余额减至16.08亿元。

远洋集团于2016上半年加入丽泽三幅地块项目进行地产开发。远洋集团年报透露，丽泽项目总楼面面积44.1万平米，远洋集团应占楼面面积7.6万平米，权益所占比例为17.25%。

36氪梳理的结果显示：自2019年起为深圳平轩提供长期股权投资外，平安人寿还在2018年为其提供了21.22亿元贷款，并向深圳平轩的子公司、项目实际持有方北京金坤丽泽置业有限公司（下称“金坤丽泽”）提供了26.76亿元贷款。2019年末，平安人寿为深圳平轩提供的贷款余额增加至27.80亿元。

截止至2021年末，深圳平轩的贷款额仍余11.64亿元未偿还；金坤丽泽向平安人寿方面贷出的26.76亿元仍以应付账款的形式存在于账面上。与此同时，金坤丽泽方面针对平安人寿的应付利息额还余9.25亿元。

背负债务压力的同时，远洋锐中心的出租运营也不顺利。2021年上半年，远洋锐中心开始运营，截至6月末，其承租率为6%。情况到年底也并未有明显好转，2021年末，远洋锐中心可租赁面积11.9万平米，出租率仅为34%。

丽泽商务区大宗交易活跃 

远洋锐中心承租率低迷是丽泽区域写字楼的缩影。仲量联行报告提出，丽泽自2019年初期首栋办公楼入市，至2021年初空置率仍高达90%。截至2021年末，丽泽区域平均净有效租金约150-170元/平方米/月，不到全市平均租金的一半。

2021年下半年起，丽泽部分写字楼通过低价策略快速去化，整体空置率从90%锐减至目前的45%。仲量联行在2022年初实地走访时发现，部分项目已提高租金水平，低价的窗口期已逐步关闭。

2016年以来，丽泽区域已录得10宗商业地产大宗交易记录，总投资额超320亿元。其中，2018-2020年，丽泽区域大宗成交占全市总额的比重高达18%。2018年至2019年间，丽泽区域的大宗交易单价已经跃升至每平方米4-6万元。

平安人寿重仓丽泽，此次接盘远洋锐中心之前，曾在2019年斥资58.29亿元购入华夏幸福的丽泽办公楼项目。

仲量联行报告中指出，因租金情况逐渐转暖，丽泽业主对资产价值期望较高，买卖双方心理预期仍存在一定差距。另据商业地产投资人士对36氪表示，北京写字楼市场租金历来较为坚挺，波动较小，与险资的风险偏好适配。而三条红线之下，房地产市场波动，迎来大批资产出清，此时接盘不仅选择较多，价格也更好谈。

据36氪不完全统计，2021年发生在北京商业地产市场的重磅险资收购案有两宗：和谐健康保险公司收购SK大厦，交易对价高达90.6亿元，十年间资产价值翻了三倍；随后，平安人寿收购凯德集团资产包部分股权，总金额不超过330亿元，涉及凯德位于北京、上海等地的6个来福士项目。

大股东初始投资未获超额收益

转让锐中心给平安人寿之前，远洋集团曾于2022年4月出售位于北京酒仙桥区域的颐堤港一期的持有权益，套现30亿元，接盘方是公司的大股东中国人寿。

2009年，中国人寿斥资58亿港元买入远洋集团9.34亿新股，占比16.57%。此后逐步增持，成为第一大股东。截至2021年末，中国人寿持股29.59%，大家保险持股28.58%，分列远洋集团的第一及第二大股东。

同为拥有保险公司作为大股东支持的开发商，远洋集团与华夏幸福同命不同运。后者因现金流压力，于2021年下半年进入全面债务重组及资产处置阶段，平安对其投资已经计提超过430亿元的资产减值。

尽管远洋集团是三道红线约束下的「绿档房企」，但即使计入历年分红、派息、配股等非价格因素影响，中国人寿对其投资也未实现超额收益。

2021年底，远洋集团还与大股东中国人寿正式订立金融框架协议。中国人寿可根据其投资需求认购远洋集团发行的金融产品，认购金额上限为三年内人民币150亿元或等值外币。

截至6月22日港股收盘，远洋集团每股价格（后复权）为1.32港元。对比2009年首次大规模买入、耗资58亿港元、持股成本每股6.23港元，中国人寿对远洋集团的初始投资亏损超过了45亿港元。

两家险资大股东都未介入远洋集团的实际管理经营，这家港交所上市公司仍处于无实际控制人状态。公司执行董事一直由原班人马担任，包括董事会主席李明、执行总裁王洪辉以及产品营造中心总经理崔洪杰。高管团队中，也仅有分管品牌营销的副总裁李泽生具有中国人寿的履历背景。五名非执行董事，三名来自中国人寿提名，两名来自大家保险提名。

作者｜詹方歌