魔幻的上海楼市，抢房与降价正在同时上演

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。

最近的上海楼市很魔幻，一半是火焰，一半是海水。有人发现自己的房子跳涨了10%，甚至20%，高呼牛市来了；又有人的房子挂牌价低于17年高点，一降再降也卖不掉。调控的力度也是史无前例的，深圳、沈阳相继加码限购政策，网上长期看空房地产的声音也是不绝于耳。

诚然，这两种声音都有一定的道理。但是，人们往往只关注自己家的房价和想入手片区的房价，观察的样本过于片面。

我们团队全面考察了整个上海市场，得出一个结论——当下就是结构性的行情，并不是所有房子买了都会上涨。

先来说说我们观察到哪些现象。

学区房抢手

之前，上海的民办教育要强于公办，特别是初中阶段，呈现碾压的态势。所以，学区房的溢价，一直不怎么高。

去年，上海教委颁布了“公民同招、民办摇号”的新政策，意在扶持公办，优质生源回流公办校是大概率事件。

原先靠付学费能解决的事情，现在要靠买学区房来解决了，学区房的供需出现了微妙的变化。

但市场的反应是相对滞后的，可能是受疫情的影响，直到今年七月份，学区房行情还没完全启动的迹象。

我们在介绍大宁板块时指出了，小学+初中双一梯队学区房有学区溢价扩大的机会。

话音刚落，行情就开始了。

大宁的几个次新房小区挂牌量急剧萎缩，以两房和三房户型为主的宝华现代城，链家挂牌仅剩两套大四房，且之前挂牌均价都在9万左右，短短两个月，攀升到了近10万。

疫情对有钱人的冲击最小，标杆楼盘的涨幅是最猛的。短时间内，金茂府的成交价水涨船高。

天花板价格大幅上调，最高挂牌单价从12万/㎡冲向14万/㎡。

顶级学区房供给就那么点，是很明显的卖方市场，买房人只能接受业主的调价。

新房持续火爆

新房热其实已经持续一段时间了。

2018、2019上半年，新房热仅限于前滩、大虹桥的限价新房。其他房源销路都比较惨淡，土拍价格也跌至冰点。

2019下半年开始，上海市中心掀起了一波豪宅热，云锦东方、滨江凯旋门、碧云尊邸...日光盘频现，这也给了所有买房人足够的信心——市场上不缺购买力。

随后，传导到一些高功能性小户型楼盘，如中海汇德里第一批房源、鑫耀中城，都是300%以上的认筹率。

而到了当下，我感受到了热度的进一步提升。

中海汇德里第三批房源，认筹率超过900%，比第一批房源提升了三倍，十个人抢一套房。

一些看上去性价比没有那么高的新房，也被抢爆了。

徐汇区”下只角“长桥板块的汇城南街里，周边城市界面破旧、靠近外环线、没有地铁，开盘单价接近8万，一些人等着看无人问津的笑话了，结果认筹率居然超过300%，让人大跌眼镜。

宝华城市之星被称作”贫民窟里的豪宅"，房子品质很不错，却矗立在一堆老公房之中，门口的石泉路万年堵车，前两期卖得很艰难。此次楼王出售，都是大户型三房，与当下的紧凑户型潮流不符，居然也一举清空了。

分析一下背后的底层逻辑，其实不难理解火爆的新房市场。

年轻人正成为购房的主力，他们对于房子产品力的要求更高，比老一辈买房人更加喜新厌旧，“新房癌“的比例大幅增加。另外，房价高速普涨的黄金时代已经过去，房产的金融属性逐渐退潮，更凸显房子的消费属性。

更重要的，现在的新房走紧凑户型的路线，同样的户型，总价并不比周边二手房贵多少，性价比上产生了降维打击。

土拍市场已进入牛市

2018和2019两年，整个上海土拍市场是一个冰封期，即使是区位不错的，如仁恒和融创在大宁附近的市北高新拿下的住宅用地，都是4万多/㎡的底价成交。

半年前，土拍市场还是一潭死水。今年四月份，北外滩的黄金地块以地价6.3万/㎡出让，虽然最后中海被查出来是围标。

直到六月底，杨浦定海街道推出了一块地，55000元/㎡起拍，底价直逼北外滩核心区。要知道，这是一块杨浦区边角料的地块，都快出中环了。

最后以6万5/㎡的价格成交，溢价18%，超过了之前虹口在北外滩放出来的地皮。

经此一役，我有种预感，土拍市场可能要热起来了——卖地的人先抬高底价了，这无疑是给拍地的开发商一针强心剂。

如果没有疫情，土拍市场可能还会再冷一阵。而疫情对经济，尤其是地方财政打击不小，上海同比下降12.2%，是时候卖一波地补充财政了，土地量价齐升是上头人愿意看到的。

仁恒在定海社区打响了土拍市场回暖的第一枪，金隅更是在内环线最差地段之一的大桥街道，以接近40%的溢价率、超过85000/㎡的单价拿下住宅地块。

之后的几场住宅用地拍卖，基本维持了40%左右的溢价。外环线甚至外环外的地块，楼板价达到了2018-2019年间中环线的价格。

本月初，浦东新场的一块地溢价达到了60%，预示着，土拍市场已领先上海楼市，进入了全面牛市阶段。

要知道，这些土拍，都是在7/15深圳限购政策加码的背景下成交的，上海土地市场确实已经被压抑了太久，新的一轮周期已经开始。

楼市的冰火两重天

平时关注学区房、新房或者是土拍市场的人，会有一种错觉：上海楼市的全面牛市是不是开始了？

然而，我们把眼光抛向剩下95%的二手房源，会发现：缺少了学区，缺少了能与新房竞争的紧凑户型，它们的成交价迟迟还没回到2017年的高点。

这一轮行情诡异的地方在于，火爆的都是学区房、市区新房这种高总价段的品种，总价段越高的豪宅越不愁卖。而300-500万左右的刚需上车盘，却没有多大的动静。

以往的各轮行情，都是从刚需盘开始发动的，卖出刚需盘的人买入改善盘，卖出改善盘的人置换成豪宅。

而这次的行情，就是在云端直接发起的，高净值人士不用卖房置换，直接掏钱就能买房了。另一方面，疫情叠加经济下行，裁员潮来临，买刚需房的阶层，谁也不敢轻易背上30年的贷款，现金流随时会断。

而有钱人都是偏好买新房的，或者为了后代教育不得不买学区房，不属于这两个品类的二手房他们是不会碰的。

这才造就了当下的结构性行情，新房和学区房火热，其余二手房仍在静淡市。

当下的买房选择

目前的上海楼市，依然是结构性的行情，全面牛市还没有到来，暂时也很难到来。

按揭买入房产，是有资金成本的，我们最好避开那些买入后多年不涨的房产。为此，针对当下的市场，我想给大家几条买房建议：

①双一梯队的学区房，如大宁板块，虽然已经有所涨幅，但学区溢价仍然不大，后期继续上涨是高确定性的事件。另外，如人广、碧云的一些高总价学区房还没有什么动静，有实力的买房人可以考虑。

有人会说，学区房已经比周边二手贵了1-2万/㎡了，还能继续买吗？

那是没有见识过北京、南京这些公办教育资源压过民办教育的城市的学区溢价，一街之隔，板块差价就是一倍：

不过，我认为，上海毕竟是民办教育起家的城市，公办教育再怎么发展，不会完全碾压民办。上海也是个理性的城市，市场不会把学区作为唯一的定价因素，学区溢价会进一步扩大，但不至于到夸张的地步。

②新房只要户型、价格合理，依然建议大家去参与摇号。然而，随着新房限价的逐渐放开，限价新房的套利机会已经没有了，现在下手，得优选那些户型紧凑、区位优秀的产品，当然，前提是摇得到号。

③关注那些新房限价放开的板块的二手房，如大虹桥的徐泾、市北高新等板块，已经暗中涨价。

新房的涨价对周边二手房的价格是有推动作用的。上一轮房产牛市中，大宁金茂府开盘即售9万/㎡，而那时周边的宝华现代城、慧芝湖只有5-6万/㎡的水平，瞬间引爆二手房市场，大宁也成为牛市中的先头部队。

之前限价锁死5.8万的大虹桥有所松动，首创禧瑞荟、虹庐湾相继突破6.5万/㎡。其实周边有相当数量的次新房，存在补涨机会。

市北高新原先限价在8.6万/㎡，在限价下，静安府也卖了一两年才清盘。现在突破限价的融创静安映、仁恒静安世纪来了，不对口学区，单价提升了还能日光。这对周边的非学区房是一种支撑，普遍涨了5%左右。

④当下是不错的购房窗口期，但在这里我也想作一下风险提示。疫情过后，决策层还是维持对房地产市场最严格的调控，深圳、沈阳等城市纷纷加码限购限贷政策，显示出这一届坚决不拿房地产当”夜壶”的决心，上海后期跟进，出台限售、限制lh买房的可能性也不小。我们要作好长久作战的思想准备，博取”暴击“的机会可能再也没有了，更应该改变心态，把房产当作一项稳健增值的选择。

最后，我想和大家说的是，政策打压很严格，网上唱空的声音也很多，而与之相对的，上海却在最严的限购限贷背景下，走出了现在的行情。即使后面政策加码，影响的也是一小部分购买力，对学区房、限价新房的行情构成不了打击，犹豫不决上不上车的，事不宜迟，现在、立即、马上买房。

购买其他品类住宅的，也不用太过悲观，上海这座城市还是在蓬勃地发展，看看徐汇滨江、北外滩那些大工地就懂了。2015-2016的暴击翻倍行情没有了，我们还有“慢牛”的行情，这也是最有利于买房自住的主体人群的，也是最符合成熟社会发展规律的路径。

以上是正文，来自阿楼。

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