总价两千万最抢手，北京豪宅供应结构发生变化？

在全国楼市还在艰难爬坡的时候，豪宅走出了独立行情。

上周，我们关注了上海的豪宅市场， 《单价“天花板”75万/平，上海豪宅又火了？》

那么，同样在豪宅市场有着举足轻重地位的北京， 2022 年行情如何？

截至6月20日，2022年北京总价过亿的一手顶豪已成交 7 套，总价最高远洋 Lavie 一套面积 2094 平方米的房源，成交价 2.4 亿元，单价近 11.5 万元 / 平方米； 成交单价最高是今年 3 月成交的一套万柳书院房源，成交单价 22.8 万 / 平方米。

2021年以来，北京总价过亿的顶豪已成交了 56 套。 这一数据，比同期的上海多出 9 套。

和上海不同，总价 1000 万左右的经济型豪宅在北京较为常见，反而是总价 3000 万以上的豪宅，供应和成交都有减少的趋势。

在北京，豪宅的概念似乎在不断弱化。 比如近期北京比较热的几个豪宅项目，最小户型面积在 150 平方米左右，总价约在 1000 万 -2000 万，更加经济化。

这一市场特征也在北京朝阳区一位豪宅销售顾问那里得到了印证： “目前豪宅市场主要以两三千万的高端改善盘为主， 3000 万以上豪宅盘供应比较少，尤其是成交过亿的项目主要是过去未开发的豪宅大盘。 ”

如果我们将总价 1000 万和单价 10 万元 / 平方米以上作为北京豪宅的入门指标，那么得到的数据是： 截至 6 月 20 日， 2022 年北京总价 1000 万以上豪宅共成交 3770 套，单价 10 万元 / 平方米以上豪宅共成交 1233 套。

北京总价过亿的顶豪成交总量在全国可以说拔得头筹。

CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2021年1月至2022年6月20日，北京总价1亿元以上一手豪宅共成交51套，二手豪宅共成交5套，累计成交56套。

与上海相比，同期北京总价亿元以上豪宅成交要多出9套。

上海与北京过亿顶豪一二手成交结构也不尽相同，北京一手顶豪成交是二手顶豪的10倍之多，而上海二手顶豪成交量则是一手的1.6倍。

聚焦2022年，截止6月20日，北京总价1亿元以上一手豪宅共成交7套，成交项目分别为恒大丽宫、格拉斯小镇、远洋Lavie。

一手顶豪最高总价为今年1月成交的远洋Lavie，套均总价为2.4亿元。而上海成交总价最高的古北壹号，套均总价为3.44亿元，比北京最高总价多出1个亿。

总价过亿的顶豪成交单价平均值约为10万元/平方米，成交单价最高接近16万元/平米，为去年7月成交的润泽御府。

再来看二手过亿顶豪成交情况。

据不完全统计，2021年1月至今，北京过亿二手豪宅共成交5套，其中2022年内有1套过亿的二手顶豪成交，为远洋Lavie一套总价1.34亿元，面积为2040平方米的房源。

2021年以来，北京二手顶豪最高成交总价是什么水平呢？

根据我们获得的数据，北京2021年以来成交总价最高是去年6月成交的龙湖颐和原著一套面积为2548平方米的房源，成交总价2.16亿元，但成交均价并不高，仅8.48万元/平方米。

从北京顶豪一二手成交情况能看出一点，北京顶豪的投资性需求偏弱。

实际上，总价1亿元以上二手豪宅房源并不多，综合各平台数据来看，目前过亿二手顶豪挂牌量仅为37套左右。挂牌总价最高的是中海城圣朝菲一套3844平方米的房源，挂牌价2.8亿元。

从成交单价来看，截止6月20日，北京单价10万元/平方米以上一手豪宅共成交1233套，较去年1-6月的成交量增加了33%；单价15万/平方米以上成交12套，不足去年同期的一半。

北京顶豪单价“天花板”出现在5月竞拍成交的一套万柳书院的法拍房，该房源的最终成交单价达36.6万元/平方米，刷新了该项目一套新房房源刚刚在3月创下的22.8万元/平方米单价记录。

万柳书院这套法拍房于5月拍卖，面积298.96平方米，起拍价5503万元，最终以1.06亿元的总价成交，成交单价高达36.6万元/平方米。

大约两个月前的3月，万柳书院的新房刚刚成交了一套总价6200万元的房源，单价22.8万元/平方米。

实际上，北京单价15万元/平方米以上顶豪市场可选择余地非常有限。

截止6月20日，今年北京已成交的12套单价15万元/平方米以上顶豪来自于万柳书院、上国阙、首创禧瑞都和金地华著四个项目，其中万柳书院就占了成交量的一半。

如果把时间线拉长，2021年1月至今，单价15万元/平方米以上顶豪共成交60套，均来自于万柳书院、上国阙、首创禧瑞都和润泽御府等五个项目。

总价3000万可以说是北京豪宅的分割线。

当下北京成交最活跃的豪宅产品，以总价1000万以上3000万以下产品为主，其中总价2000万左右为主流。

CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，截止6月20日，北京总价1000万以上豪宅共成交3770套，其中总价1000万-3000万豪宅共成交3561套，占比达到了94%。

如果将3000万以下成交数据拆分，总价1000万-2000万豪宅共成交2827套，占整个千万级豪宅总量的超7成；总价2000万-3000万豪宅共成交734套，不到千万级豪宅总量的五分之一。

也就是说，总价1000万-2000万之间的豪宅项目在北京最为抢手。

比如5月下旬开盘的中建壹品学府公馆，主力户型套均总价1600万左右，开盘当日714套房源全部售罄，热度可见一斑。

2021年北京豪宅成交金额TOP级项目也很能说明问题。

去年，北京豪宅成交维持较高水平，不少豪宅红盘亮相，最为典型的是合生·金茂东叁金茂府，总价1300万起步，主力产品为120-200平米三居、四居户型，该项目最终成交总金额达到65亿元，位列2021年成交额TOP4。

再来看总价3000万以上豪宅，截止6月20日，2022年共成交209套，其中总价5000万以上豪宅累计共成交45套。

整体来看，北京豪宅市场热度仍然在攀升。

今年1-5月，北京总价1000万以上豪宅成交相较于去年同期增加了34套；总价1000万-2000万豪宅相较于去年同期增加了85套。

6月豪宅市场复苏迹象更为明显。

截止6月20日，1000万以上豪宅共成交了841套，接近5月成交的2倍，各价格段成交套数均已高于5月。

北京经历了颇为严格的“限墅令”，土地供应端的变化直接导致豪宅市场供应结构发生变化，豪宅概念不断被弱化。

北京豪宅市场整体呈现出低总价、高单价的典型特征，主流产品总价集中在2000万元左右，尤其是总价3000万以上豪宅成交甚至出现断层现象，对比上海可以说北京豪宅更加倾向于经济型。

除了供应结构发生变化，市场结构也发生了转变，核心购买人群主要以互联网产业新秀为主，这部分人群对于购房的理念和偏好发生了变化。此外，这部分客群投资房产的属性逐渐降低，更多是以自住为主，资产配置不会出现很“豪”的动作。

封面图来源：IC photo

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：编辑部，36氪经授权发布。